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购房者能否以出卖人未取得预售许可证主张合同无效?/曾建莉

作者:法律资料网 时间:2024-06-28 05:08:58  浏览:8927   来源:法律资料网
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购房者能否以出卖人未取得预售许可证主张合同无效?

作者:江西省吉水县法院 曾建莉

[ 案情]:曾某与某房地产开发公司于2003年5月28日签订了预售商品房协议书,协议书约定,房产公司将其正在开发的某小区住宅楼一套商品房出售给曾某,房价为80000元。付款方式为分期付款。房产公司保证房屋于2003年9月竣工,且在2004年3月底前办妥房产证。合同签订后,曾某按约交付了一部分房款。2003年9月份,该栋房屋竣工后,曾某搬入居住。2004年3月底放后,当曾某多次催促房产公司办房产证时,房产公司总以种种理由推脱。曾某后经查询得知,该房产公司隐瞒了其未办理商品房预售许可证的事实而预售商品房,以致现在因缺乏相关材料而根本不能办理房产证。曾某遂向法院提起诉讼,要求确认与房产开发公司签订的商品房买卖合同无效,并判决该房产开发公司返还曾某所交购房款625000元并赔偿相关经济损失。后据法院查明 :到原告曾某起诉时,被告房地产开发公司仍然没有取得商品房预售许可证。

[分歧]:本案在审理过程中,对原告曾某与房产开发公司签订的商品房买卖合同是否有效的问题,合议庭存在以下分歧意见:
第一种意见认为:原告曾某与房产开发公司签订的商品房买卖合同有效。因为原告与被告已经签订了书面的预售商品房协议书,且原告曾某已搬入居住。被告房地产开发公司没有取得商品房预售许可证只是程序上存在瑕疵,可以进一步完善,曾某不可以要求房产开发公司返还已付购房款,但被告房地产开发公司可以赔偿曾某部分损失。

第二种意见认为:原告曾某与房产开发公司签订的商品房买卖合同无效。因为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条规定:出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中被告房产开发公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实,且在起诉前,仍然没有取得商品房预售许可证。故曾某可以依法要求房产开发公司返还已付购房款及利息并要求赔偿损失。


[分析]:笔者赞同第二种意见。理由如下: (一)依据我国房地产相关法律规定,商品房预售应当符合下列条件:(1)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(2)持有建设工程规划许可证; (3)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;(4)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。房地产开发企业预售商品房时,应当向预购人出示商品房预售许可证明。(二)我国《合同法》第52条规定,有下列情形之一的,可以认定商品房买卖合同无效:(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(2)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(3)以合法形式掩盖非法目的;(4)损害社会公共利益;(5)违反法律、行政法规的强制性规定。且最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条还明确规定:出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。(三)《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定:出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(1)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(2).....。综上,本案中被告房产开发公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实,且在起诉前,被告房地产开发公司仍然没有取得商品房预售许可证。故曾某依法要求房产开发公司返还已付购房款及利息并要求赔偿损失的诉讼请求合法有据,应予支持。


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关于进一步做好在国内就业的华侨参加社会保险有关工作的通知

人力资源和社会保障部办公厅


关于进一步做好在国内就业的华侨参加社会保险有关工作的通知

人社厅发〔2009〕118号


各省、自治区、直辖市人力资源社会保障(劳动保障)厅(局),新疆生产建设兵团人力资源社会保障局:
  随着我国改革开放和社会经济发展,越来越多的华侨回国内就业和发展。按照《社会保险费征缴暂行条例》(国务院令第259号)和《劳动和社会保障部办公厅关于取得国外永久性居民身份证的人员在国内就业期间有关社会保险问题的复函》(劳社厅函〔2001〕198号)有关规定,各地逐步将在国内就业的华侨纳入社会保险覆盖范围。但在实际操作中,部分华侨和地方社会保险经办部门反映,由于华侨没有居民身份证,无法办理参保登记手续,影响了华侨的参保。为进一步做好在国内就业的华侨参加社会保险有关工作,维护他们的社会保险权益,现就有关问题通知如下:
  一、聘雇华侨人员的用人单位,可持华侨本人的有效护照等证明材料及时到当地社会保险经办机构为其办理参保登记手续,建立社会保险关系。在国内灵活就业的华侨人员,可持本人有效护照等,按照个体身份人员参保办法到所在地社会保险经办机构办理参保缴费手续。华侨参加社会保险的各项业务办理程序与国内其他参保人员一致。
  二、首次参保或已办理终止国内的社会保险关系手续后再次回国就业并参保的华侨人员,社会保险经办机构根据《参保华侨社会保障号码编制规则》(见附件)为其建立社会保障号码,并在信息系统中做专门的参保标识。
  三、按规定符合享受社会保险待遇申领条件的华侨参保人员,可持本人有效护照等办理领取社会保险待遇手续。在境外居住的,经向社会保险经办机构申请,其社会保险待遇可委托亲属或他人代领;或应本人要求,由社会保险经办机构将应领取的人民币兑换成本人选择的国内可兑换的外汇币种,汇至华侨实际居住国,相关费用由个人负担。境外居住的华侨应每年向负责支付其养老保险待遇的社会保险经办机构提供一次由我驻外使领馆或居住国主管部门、公证机关出具的健在证明的公证、认证等证明。
  四、各级人力资源和社会保障部门要认真落实华侨参保的有关政策,按照规定将符合条件的华侨纳入社会保险覆盖范围,切实维护他们的合法权益。要针对华侨参保的实际,改进管理服务方式,调整和优化经办规程,及时提供业务查询服务,方便华侨办理参保等手续。工作中发现的问题,请及时向我部报告。
  附:参保华侨社会保障号码编制规则
                           二○○九年九月八日





参保华侨社会保障号码编制规则

  华侨在国内参保社会保障号码由中国国家代码(CHN)、有效护照号码组成。中国国家代码和护照号码之间预留一位,其表现形式为:
  一、中国国家代码按“ISO 3166-1-2006”国家及其地区的名称代码的第一部分国家代码规定的3位英文字母表示,即“CHN”。遇国际标准升级时,人力资源社会保障部统一确定代码升级时间。
  二、社会保障号码预留位1位,默认情况为0,在特殊情况时,可填写数字为1至9。
  三、有效护照号码,应包含护照号码中全部英文字母和阿拉伯数字。不包括其中的“.”、“-”等特殊字符。例如(在我国工作持有效护照,护照号码为G01234567的华侨,其社会保障号码为:CHN0G01234567。)
  四、数据库对华侨社会保障号码预留18位长度。
  五、华侨在国内连续参保期间,其社会保障号码不变。期间护照号码发生改变时,社会保险经办机构以华侨初次参保登记时的社会保障号码作为标识,对参保人员的护照号码变更情况进行相应的记录。
  参保华侨本人办理终止在国内的社会保险关系手续后,再次回国内就业并参保,社会保险经办机构应为其重新建立社会保险关系并编制社会保障号码。
                       人力资源和社会保障部办公厅
                           2009年9月25日

农村基层腐败的成因及防治策略
——从吴某某贪污、受贿一案说起




内容简介:基层腐败的危害更是巨大的,特别是村官腐败会严重削弱党和政府的威信,会造成社会思想混乱,直接危及政局稳定。检察机关通过打击基层腐败,可以提高党和政府的威信。本文以基层反腐败的一个案例为切入点,从基层反腐败工作的现状,造成当前基层不稳定的腐败因素出发,分析检察机关打击基层腐败和维护社会稳定的关系,探讨检察机关打击基层腐败和维护社会稳定的具体对策。
关键词:检察机关;基层腐败;成因;防治策略








一、 引言

某县检察院于2009年8月11日受理初查某县官塘村书记吴某某涉嫌贪污、受贿一案,2009年8月19日立案侦查,同日吴某某被刑事拘留,2009年9月1日被依法逮捕,2010年4月8日,某法院依法判处其有期徒刑两年。某县官塘村书记吴某某自2003年起,利用职务之便采取收入少入账、不入账和虚报冒领的手段侵吞、骗取国家退耕还林款19743元,吴某某还利用职务之便收受他人贿赂款共计23800元,所收受的贿赂款涉及高铁、高速公路、计划生育等方面。通过打击基层村官的腐败行为,检察机关在老百姓心中树立了威望,同时也维护了社会的稳定。“加大办案力度,保持惩治腐败高压态势,既是加强反腐倡廉建设的一项重要任务,也是深入推进三项重点工作的现实需要,更是巩固检察机关法律监督地位的迫切需要。”[1]
目前,受市场经济的负面影响和利益的诱惑,少数村干部滥用权力,在涉及到农民切身利益的粮食补贴、退耕还林款、计划生育以及拆迁补偿等问题中,贪污公款和收受贿赂。这些腐败因素的存在,处理不当,就会导致越级上访、进京上访乃至暴力事件等情况的发生,不仅造成恶劣的影响,也破坏了社会的和谐稳定。
因此,分析农村基层腐败的成因、提出相应的防治策略不仅具有实践意义,而且具有很强的政治意义。

二、农村基层腐败的成因分析

(一)、经济上的因素。
随着市场经济的建设和改革开放的推进,村干部的工资收入不断提升,但与其他行业相比,他们的工资水平却偏低。基层干部收入偏低,严重地挫伤了其工作热情与积极性,低收入、高工作量、高素质的要求,在面对现实经济的诱惑时,腐败也就成了一种可行的选择。某县矿产资源十分丰富,通过对矿产资源的开发,使得部分人先富起来,巨大的差异激发了人们对财富的欲望,由于这种经济收入与消费支出形成的强烈反差,基层的干部容易产生产生不平衡心态,在思想上萌生权钱交易的念头,进而通过种种不正当手段谋取利益。
(二)、政治上的因素
村干部虽然不是国家干部,但因其处于国家政权的最基层,全面管理辖区村务,同时受政府委托,行使部分行政管理权[2],部分基层党组织软弱痪散,目前农村基层干部素质低,成为农村稳定的一大隐患。由于党风不正和腐败现象滋生蔓延,党在群众中的凝聚力、向心力明显削弱,镇村干部与农民面对面的沟通少了,群众直接向干部和组织反映情况的机会和参与政治的渠道相对变窄了。民主治理流于形式,村务公开内容不实、不详、假公开,流于形式,群众对干部且多心、不放心,有意见,这就使得农民不寻求正规渠道、手段解决问题,而采取群访、越级上访、进京上访等方式来表达诉求,造成基层的不稳定因素增加。
(三)、文化上的因素
腐败文化是一种陋习和糟粕的集合体,可是这种文化却很有生命力和市场,在基层农村,腐败文化像病毒一样感染着意志力和抵抗力较低的村官,这种腐败文化的具体表现是:
(1)、对不良的习俗以及腐败表示理解和容忍。一些人认为,腐败是在现实生活中是一中司空见惯的现象,社会是人与人的社会,要在这个社会中生存就要容忍腐败的存在;甚至有些人认为,腐败可以提高办事效率,一件事通过正常渠道也许三个月都办不好,而只要通过托关系、找门路,也许一天就办好了。
(2)、对腐败羡慕和攀比的心理。“笑廉不笑贪”的心理在社会中普遍,这种现象可能导致清廉的干部被孤立,原因就是清廉的干部与已经形成的“腐败文化”格格不入。而原本清廉者由于不能忍受这孤立、排斥和无端的打击,最终也可能走上腐败这条不归路。同时在某些人的眼里,认为腐败是一种身份地位的象征,认为腐败是一种社会能力,进而有人甚至以腐败为荣,清廉为耻。
(四)、组织上的因素
社会控制弱化和监管分配制度的缺陷。当前,我国正处于社会主义社会转型期。政治、经济的改革极大地震撼和冲击了我国的农村社会结构,社会各阶层利益分配格局发生了重大变化和调整,各结构要素之间恒定的关系不复存在,分化与整合之间难免会出现失衡与失调现象,从而导致农村社会稳定难以持续维持,大量非稳定因素产生。法律法规不完善,执法不力,监管控制机制落实不到位,为那些滥用人民委托的公权力搞腐败违纪和贪污受贿提供了可乘之机,这就致使冲突和摩擦不可避免,极易诱发社会不稳定因素,影响农村的稳定。
(五)、村级财务制度不健全
村级财务制度不规范, 村干部之间分工不明确,会计出纳是同一个人, 钱账不分,坐收坐支,缺乏有效制约,财务从不向群众公开,没有建立起并实施一整套的财务收支审批和经办制度度;虽然,实行了乡镇统筹管理制度,但各村依旧另设账目,管理自己的“私房钱”,致使村干部们有机可乘,有以下两种情况:
(1)、按照规定,村长应主管财经,可有些地方财经全部由村支部书记抓,形成一人说了算的局面。
(2)、村会计账中“白条子”泛滥。在农村,有的买卖双方都没有正式的发票。因此白条子在村会计账目中成了正式发票的代名词,直接导致了财经管理混乱,真假难辨,村务透明度不高。
(3)、会计做假账,用会计的职能来制约村官的管理体制无法实现。[3]财务管理不规范,个别从事财务工作的人员不懂会计业务,遇事又不坚持原则,唯村支书和村主任的命令是从,也给村干部职务犯罪留下了可乘之机。
(六)、基层反腐工作建设弱化
  基层反腐工作没有形成合力,仅凭检察机关的反贪部门开展反腐败工作就显得力量有限。党中央在总结历史经验,科学判断新形势基础上做出了《建立健全惩治和预防腐败体系》的重大战略决策。但从基层实际情况来看,惩治和预防腐败工作仍处于一种零散、孤立状态,存在着为搞宣传教育而搞宣传教育、为制定制度而制定制度、为开展监督而开展监督的现象,甚至存在把查办违纪违法案件与保持社会和谐稳定对立起来的错误认识。

三、惩治农村基层腐败的意义

(一)检察机关打击基层腐败可以为“新农村建设”创造良好的社会环境。
社会主义新农村是“生产发展,生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的社会主义新农村,是管理文明、政治文明的新农村。但是“村官”腐败对村民自制制度的形成了破坏,直接影响到农村的民主建设。而农村民主建设是社会主义民主建设的方向,也是社会主义民主建设的基础和探索,因此通过检察机关打击基层腐败现象,有利于推进社会主义民主建设,为“新农村建设”创造良好的社会环境。
(二)检察机关打击基层腐败可以稳定农业生产,为国家提供一个安全的粮食环境。
农业是国家的根本,粮食是根本中的根本,农业生产特别是粮食生产在我国产业结构中一直占有重要的地位,即使今天,我们依然不能忽略农业对我国国民经济发展的重要性。而部分“村官”虚报冒领各种农业补贴等腐败问题,严重挫伤了农民进行农业生产的积极性,也造成了干群关系紧张和社会的不稳定,破坏了既有的生产关系,继而影响既有的生产力的发挥,也因此对农业的发展产生消极的影响。检察机关通过开展打击涉农腐败案件,可以为农业生产保驾护航,为农业生产创造一个良好的社会环境。
(三)打击基层腐败现象是社会稳定的需要
  (1)、基层腐败是影响社会稳定的重要因素。当前的村官腐败问题,如果不加以解决,不仅会影响党在群众中的形象问题,也会给维护当前社会稳定埋下隐患,引发各种冲突,甚至上访等问题。因此加强对村官腐败的集中治理,不仅是治理腐败本身的需要,也是新农村建设和维护社会稳定的需要。

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