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软件侵权如何界定/李俭

作者:法律资料网 时间:2024-07-12 17:54:46  浏览:8681   来源:法律资料网
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  作为专业律师,在代理计算机软件侵权案的实际工作中,我们常常碰到这样的问题,原告指控被告的软件侵犯了自己的著作权,向法庭提供大量证据证明其主张,而被告也同时向法庭提供许多证据证明其软件不构成侵权。在原、被告双方均以证据证明自己的软件是独立开发完成的情况下,法官在庭审过程中通常采用什么样的方法和准则来判断被控软件侵权与否呢?毫无疑问,明确软件著作权的归属是关键,软件开发完成的时间是重要证据之一,只有先完成的软件才有资格指控后出现的软件产品存在侵权的嫌疑,至于后出现的软件产品是否真的构成侵权,却是有许多情况存在的。因为按照《中华人民共和国著作权法》的规定,计算机软件产品是受著作权法保护的,而著作权法明确规定著作权是由独立创作完成而取得的,与时间先后没有必然的联系。因此,法官通常依靠什么因素来认定计算机软件侵权案件的法律事实就成为案件胜诉与否的关键。
  在实践中,我们都知道,计算机软件的侵权行为,一般有两种形式:一是复制程序的基本要素或结构,这一点是较容易证实的,因为复制即表明是完全的翻版,只要完全一样就构成侵权。二是按一定的规则、顺序只复制部分软件代码。在第二种情况下,法院在判定时通常要审查被告是否窃取了足够多的软件程序表达形式。实际操作中,这个问题就比较复杂、比较难判断,因为计算机软件产品究竟要被复制多少比例,才能确定发生了抄袭的侵权行为,并没有固定数量限定。当然,复制的数量越大,就越易于取得证明其是侵权行为的证据,但是被复制的数量达到什么程度就可以认定为侵权,司法实践中也不是很好确定的事情。
  对于复制数量小的情况,目前法院大多采用的判定标准包括:
  一是接触附加。依照这个准则,只要发现接触,任何复制都将被认为是一种侵权行为。但是,我们认为这种观点是有一定局限性的,因为它忽视了查证两个软件作品之间是否存在“实质性”相似,而且把对计算机软件的保护范围扩大到对计算机程序中包含的“思想”,这与我国新修订的《著作权法》和《计算机软件保护条例》的基本精神相违背。
  二是要求对计算机软件程序进行两步分析。首先,法院必须确认在两个计算机软件程序中所体现的“思想”是否相同:如果不同,则不构成侵权;如果相同,那么第二步就应该设法查证上述两个计算机软件的程序在“表现形式上”是否有实质性相似。
  三是正在受到各方面广泛同意的叠合准则。依照这个准则,原告须证明:1、被告在完成他的软件产品时未经许可“使用”了原告享有在先软件著作权的程序作品;2、被告的软件作品是一种叠合而成的再生品,即采用了原告软件产品的实质部分与他自己开发的内容进行迭合复制。这个准则主要着眼于两个软件产品之间“质和量的相似”,是实际运用中比较好的判断方法。
  通过总结多年代理计算机软件侵权案件的经验,我们认为,识别计算机软件侵权行为,直接、有效的判断标准是:实质性相似加接触(Substantial Similarity and Access)。
  实践中判定两个软件作品“实质性相似”的准则是:被指控的计算机程序是否极其类似于原告的计算机软件产品。计算机软件程序的“实质性相似”有两类:一是文字成分的相似,它以程序代码中引用的百分比为依据进行判断;二是非文字成分的相似,强调应该以整体上的相似作为确认两个软件之间实质上相似的依据。所谓整体上的相似是指两个软件产品在程序的组织结构、处理流程、采用的数据结构、产生的输出方式、所要求的输入形式等方面的相似。
  计算机软件的程序有许多特征,这些特征已被用来鉴别两个程序之间是否相似,包括:
  1、 两个程序产生的输出是否相类似;
  2、 两个程序接受的输入是否相类似;
  3、 两个程序的数据结构是否相类似;
  4、 两个程序逻辑流程是否相类似。
  在计算机软件侵权案的专家鉴定和技术对比工作中,上述的每一个特征都成为鉴定人员进一步详细分析两个计算机程序的表现形式是否一致的关键对比点,而鉴定人员正是通过这些关键点的对比得出供法官参考的鉴定结论。如果这些特征均不存在相似性,实际上也就不存在侵权行为的可能性。当然即使每一个特征都在一定程度上存在着相同或者相似,也不能充分证明侵权行为的发生,因为除了功能上的相似外,更重要的是实现功能的计算机程序的表现形式相类似,因为通常功能性的特征主要是体现软件开发者的设计“思想”(Ideas),而依据《中华人民共和国著作权法》和《计算机软件保护条例》,这种设计“思想”本身是不受著作权法保护的,因为实现同一功能可能会有许多不同的方法,仅仅是功能性特征相同并不能证明计算机软件程序代码相同。
  证明计算机软件侵权的另一个重要因素就是接触,所谓“接触”是指原告的软件产品已公开销售,或者被告主要的软件开发人员曾在原告处工作过,或者原、被告之间曾有过合作关系等,这些通常可以证明被告曾有机会接触原告软件产品的核心内容,从而使得被告软件的开发工作有“借鉴”原告软件核心内容的嫌疑。
  法官在审判过程中运用“实质性相似加接触”这一标准进行侵权判断时,“接触”是容易证实的,因为前期存在的聘用、合作关系往往有相应的文件作为证据,而软件已经公开发表、销售的证据也不难取得。比较难证实的是“实质性相似”,因为在通常情况下,如果是盗版者,则其对计算机程序的复制行为并不仅仅局限于一成不变的复制,它还包括侵权者为掩盖其剽窃行为而对计算机程序所做的伪装性改动,这点在计算机软件侵权案中表现得非常突出。在计算机软件开发工作中,文本编辑程序的使用,使得一个软件盗版者,可以通过更改名称和重新排列操作运算的指令序列顺序,来掩饰其对他人源代码和目标码的抄袭行为,如果不是专业的人员,往往不能识别这一情况。鉴于太多的计算机软件侵权行为存在,许多计算机软件著作权人在软件开发工作中往往运用“掺假”的办法,即:在计算机程序中加入没有意义和作用的指令,或者采用不太可能为盗版者发现和修改的较为独特的代码序列,作为“伪装记号”来保护程序。这样,如果侵权者进行了复制工作,就会在其计算机程序和文档中出现与原始软件著作权人同样的特征或错误,在法院审理侵权案件过程中,侵权者往往无法向法官提供对这种现象的合理解释,从而成为原告在诉讼过程中确定被告实施了侵权行为非常有说服力的证据。虽然根据我国的《著作权法》和《计算机软件保护条例》,只要确实存在侵权行为,不管软件著作权人用不用上述“掺假”的技术保护手段,也不论盗版者做了多少非实质性的表面上的改动,侵权的法律责任都是要承担的。但是,如果没有一定的技巧,想真正通过法律惩罚盗版者并不是件容易的事,因为客观事实必须通过法律事实予以认证才能受到法律保护。
  在法院审理案件确定是否侵权的过程中,如果原告能够出示被告已经“接触”了其计算机软件产品的证据,又能出示在两个软件作品中存在实质性相似的证据,则法院会认为原告完成了对指控侵权行为的举证责任。一旦原告出示了这两方面的证据,举证责任便移转至被告方面,法官将要求被告证明其软件产品是独立创作的,或者是有合法授权的,被告需要向法庭提交其独立创作、完成软件产品的相关证据,以及得到合法授权的相关证据。举证责任的转移有助于原告主张自己的权利。
  通过“实质性相似加接触”形成的相互映证的证据链,向法庭呈现的初步的、表面的事实就是:被告自己的软件是否是通过“使用”原告软件程序中实质性的、有价值的信息而形成?原告受保护的关键软件程序的表现形式是否受到被告的侵犯?这样的判断标准与法院通常采用的传统判定侵权行为的方法不同,而且这种判断方式更为全面、客观,其结果往往较真实地反映了客观情况,也比较容易被原、被告双方所接受。
  “实质性相似加接触”标准在立法中尚未得到完全认可,但是司法实践中已在广泛应用。在我们办理计算机软件著作权侵权案件过程中发现,许多法官正在慢慢接受这种新观念,尤其在美国,由于英美法系采用判例法制度审理案件,上述判断标准在计算机软件著作权侵权案件的司法审判中已广为采用,一直发挥着积极的作用。随着我国市场经济的高速发展,我国的知识产权保护问题越来越受到重视,知识产权突出的重要地位已得到共识,加强知识产权保护的工作已由立法领域逐渐扩大到司法、执法领域,计算机软件日益成为知识产权法律保护的重点。特别是我国加入WTO之后,参照国际惯例、依据我国参加的世界知识产权组织的章程,建立、健全国内的知识产权法律保护制度,完善国家的法律和法规已势在必行。相信在强化知识产权法律保护的氛围和社会环境下,“实质性相似加接触”的判断标准不仅有利于法官正确审理计算机软件著作权侵权案件,而且更有利于软件企业建立软件著作权保护意识,从而在充分保护计算机软件著作权人利益的前提下,更好地促进我国计算机软件产业快速健康地发展。

北京市中银(南京)律师事物所高级合伙人 李俭
电话:13809031903
QQ:401018807
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国家发展改革委关于印发2004年农产品批发市场中央预算内专项资金(国债)项目建设实施意见的通知

国家发展和改革委员会


国家发展改革委关于印发2004年农产品批发市场中央预算内专项资金(国债)项目建设实施意见的通知

发改经贸[2004]927号





各省、自治区、直辖市及计划单列市、新疆生产建设兵团发展改革委(计委),黑龙江省农垦总局,有关计划单列企业:

为加快农产品批发市场建设,建立全国农产品批发市场信息采集发布系统和检验检测系统,促进农产品流通和农业结构调整,增加农民收入,扩大就业,保证人民消费安全,提高我国农产品的竞争力,在总结2003年农产品批发市场试点项目建设经验的基础上,我委决定2004年继续安排一部分中央预算内专项资金(国债拨款资金),支持农产品批发市场项目建设。为做好2004年农产品批发市场中央预算内专项资金(国债)项目建设工作,我委制定了《国家发展改革委关于2004年农产品批发市场中央预算内专项资金(国债)项目建设的实施意见》(以下简称《实施意见》,见附件一),现印发给你们,请按照执行,并就2004年报送项目的有关事项通知如下:

一、项目条件。各省(区、市)发展改革委(计委)和计划单列企业在报送2004年需国家扶持的项目时,要严格按照《实施意见》第四章规定的条件进行筛选,优先选择交易规模大、辐射能力强、特点突出、有较好发展前景且建设资金落实的项目。建设资金不足的项目以及信息系统、检验检测系统功能已经完善的项目,不能上报。

二、项目数量。每省(区、市)上报的项目不超过4个,有关计划单列企业限报1个。

三、报送材料。上报项目时,需附项目可行性研究报告、项目建设资金(含项目资本金、银行贷款、地方政府配套资金及其它资金等)落实的有关文件、基本情况调查表(见附件二)及项目规划、征地等相关材料。可行性研究报告中要有项目信息系统和检验检测系统的现状和设计方案、主要设备清单及概算等内容,具体要求参见我委下发的《国家发展改革委办公厅关于印发全国重点农产品批发市场试点项目信息系统和检验检测系统技术方案(试行)的通知》(发改办经贸[2003]737号)。

四、报送时间。请于6月20日前将申请报告等有关材料报送我委,我委将按照有关规定确定国家扶持项目并下达中央预算内专项资金(国债)投资计划。

附件:一、国家发展改革委关于2004年农产品批发市场中央预算内专项资金(国债)项目建设的实施意见

二、基本情况调查表







二○○四年五月二十四日







主题词:农产品 批发市场 意见 通知



附件一:

国家发展改革委关于2004年农产品批发市场

中央预算内专项资金(国债)项目建设的实施意见

第一章 总 则

第一条 为加快农产品批发市场建设,建立全国农产品批发市场信息采集发布系统和检验检测系统,在总结2003年农产品批发市场试点项目建设经验的基础上,2004年继续安排一部分中央预算内专项资金(国债拨款资金),支持农产品批发市场项目建设。为做好项目建设工作,根据原国家计委等六部委《关于进一步加快农产品流通设施建设的若干意见》(计经贸[2002]2668号)等有关文件精神,特制定本实施意见。

第二条 农产品批发市场中央预算内专项资金(国债)项目主要包括:

(一)粮食、大豆、棉花、食糖等大宗农产品批发市场。

(二)蔬菜、水果、水产品、畜禽等鲜活农产品批发市场。

(三)其它农产品批发市场。

(四)农产品交易信息网络,农产品网上交易市场。

(五)农产品物流配送项目。

第二章 指导思想、目标和原则

第三条 农产品批发市场中央预算内专项资金(国债)项目建设的指导思想是:按照“十六大”提出的全面建设小康社会的要求,以降低流通成本、提高农产品流通效率和农产品国际市场竞争力为核心,以建立全国性、重点区域性现代化农产品骨干批发市场为重点,以市场为导向,以改革农产品批发市场管理体制为动力,以现代信息和物流技术为支撑,以稳定的农产品经销商队伍为依托,从实际出发,发挥地方和企业的积极性,增加投入,加快发展,促进农业结构调整,增加农民收入,扩大就业,保证人民的消费安全。

第四条 农产品批发市场中央预算内专项资金(国债)项目建设的目标是:通过改革农产品批发市场的管理体制和建立良性投入机制,引导地方和企业加大对农产品批发市场建设的投入,完善大中城市、主要产区和集散地的现有重点农产品批发市场的信息系统、农药残留检验检测系统和储藏、运销、物流配送等基础设施,提升市场的功能和档次;发展拍卖、经纪人代理、网上交易等新型交易方式,支持建设跨区域大型配送中心,培育一批稳定的大型农产品经销企业;逐步形成布局合理、功能完备、安全卫生、机制健全、信息灵敏、交易方式先进、运行规范、统一高效、竞争有序、现代化的农产品批发市场体系。

第五条 农产品批发市场中央预算内专项资金(国债)项目建设的原则是:

(一)统一规划,合理布局。各省(区、市)发展改革委(计委)要认真做好辖区内农产品批发市场的规划布局工作。要从农产品生产、流通、消费的实际出发,遵循农产品批发市场形成和发展的客观规律,科学规划,合理布局。

(二)重点对现有市场进行升级改造。农产品批发市场中央预算内专项资金(国债)项目建设主要是对现有运行良好、交易规模较大、管理规范的农产品批发市场进行改扩建和升级改造。

(三)市场化运作,政府扶持。坚持市场化方向,项目建设资金主要由企业筹措,政府对市场的公益性基础设施建设给予适当扶持。

(四)与企业改革、改组相结合。优先扶持已经完成改制、重组的重点农产品批发市场。

(五)建立全国农产品批发市场信息采集发布系统,引导农产品流通,改善宏观调控。

第三章 区域布局

第六条 粮食、大豆、棉花、食糖等大宗农产品现货批发市场要发展经纪人代理、拍卖和网上交易等现代交易方式,促进商流与物流的分离。具体布局是:

(一)在粮食主要产销区和集散地有重点地改建粮食批发市场。

(二)在棉花主要产销区重要集散地建设棉花批发市场,改造全国棉花交易市场。

(三)在广西、云南等食糖主要产销区和集散地改建食糖批发市场。

第七条 蔬菜、水果、水产品、畜禽等鲜活农产品批发市场要发展拍卖等交易方式,有条件的逐步实行会员制。具体布局是:

(一)在全国大中城市改建蔬菜、水果、水产品、畜禽等鲜活农产品批发市场。

(二)在河北、山西、辽宁、吉林、黑龙江、江苏、浙江、福建、江西、山东、安徽、河南、湖北、湖南、广东、广西、四川、云南、甘肃等蔬菜主要产区和集散地,改建蔬菜批发市场。

(三)在河北、山西、辽宁、吉林、福建、江苏、山东、河南、湖北、广东、广西、四川、云南、陕西、新疆等水果主要产区和集散地,改建水果批发市场。

(四)在辽宁、河北、浙江、上海、江苏、安徽、福建、江西、山东、湖北、湖南、广东等水产品主要产区,改建水产品批发市场。

(五)在内蒙古、河北、辽宁、江苏、山东、河南、湖北、湖南、广东、广西、四川、云南、青海、新疆等畜禽主要产区改建畜禽产品批发市场。

第八条 其它农产品在主要产销区和集散地,建设专业农产品批发市场。

第九条 支持大型农产品批发市场建设农产品交易信息网络及网上交易市场。依托国家重点农产品批发市场,建立全国农产品批发市场信息采集发布网络。

第十条 支持大型农产品经销企业及贸工农一体化企业建设农产品物流配送中心。

第四章 项目条件

第十一条 项目条件

(一)城市销地批发市场

1、市场所在城市市区非农业人口超过50万人(西部地区市区非农业人口30万人)。

2、市场主营产品年交易量占当地此类产品销售总量的三分之一以上。

3、市场年交易额东部地区8亿元以上,中部地区6亿元以上,西部地区3亿元以上。

(二)产地和集散地批发市场

1、产地市场辐射范围内果菜等鲜活农产品种植面积超过50万亩,水产品、畜禽产品产量超过20万吨。

2、市场年交易量占当地商品资源总量的三分之一以上。

3、市场年交易额东部地区5亿元以上,中部地区3亿元以上,西部地区2亿元以上。

(三)农产品大型批发销售及贸工农一体化企业,年销售额1亿元以上。

第十二条 项目法人条件

按照现代企业制度的要求组建企业法人,设立董事会,市场由企业法人统一管理,具备“谁投资、谁管理、谁受益”的发展机制。市场具有完备的交易规则和管理制度,保证交易产品的安全卫生,为经营者提供优质服务,在信息、安全卫生、收费等方面接受政府的指导和监督,并吸收经营企业和政府有关部门成立市场管理监督委员会。

第十三条 其它条件

(一)项目应符合当地国民经济发展规划和城市总体规划以及有关政策法规,具有优越的地理位置和良好的交通运输条件。

(二)项目建设资金全部落实,具有较好的经济效益和社会效益。

(三)地方政府要在资金、规划、征地、税费等方面给予优惠政策。

第五章 支持重点

第十四条 中央预算内专项资金(国债)必须首先用于下列设施建设:

(一)大型农产品批发市场信息系统和检验检测系统。

(二)农产品市场信息网络和农产品网上交易市场。

(三)大型农产品配送中心及经销企业的信息系统和检验检测系统。

第十五条 对信息系统和检验检测系统已按照国家发展改革委组织制定的技术标准(具体要求参见《国家发展改革委办公厅关于印发全国重点农产品批发市场试点项目信息系统和检验检测系统技术方案(试行)的通知》(发改办经贸[2003]737号))建成后节余的中央预算内专项资金(国债),可由项目所在省(区、市)发展改革委(计委)或计划单列企业调整用于本项目的交易场地、地面硬化建设,并抄报国家发展改革委备案。2003年国家发展改革委扶持的81个试点项目,也按上述原则办理。

第六章 项目申报、审批程序

第十六条 各省(区、市)发展改革委(计委)和计划单列企业根据本实施意见规定的项目条件,在规定时间内将需要国家扶持的项目有关材料报送国家发展改革委。

第十七条 申报项目时,需附中央预算内专项资金(国债)申请报告、项目可行性研究报告、项目建设资金(含项目资本金、银行贷款、地方政府配套资金及其它资金等)落实的有关文件、项目基本情况调查表及项目规划、征地等相关材料。可行性研究报告中要有信息系统和检验检测系统的现状及设计方案、主要设备清单及概算等内容,具体要求参见《国家发展改革委办公厅关于印发全国重点农产品批发市场试点项目信息系统和检验检测系统技术方案(试行)的通知》(发改办经贸[2003]737号)。项目可行性研究报告须由工程咨询乙级以上单位负责编制。

第十八条 申报项目时,项目建设资金(包括项目资本金、银行贷款、地方政府配套资金及其它资金等)必须全部落实。项目资本金需提供企业年度审计报告(有现有资产作价的,需有相应的资产评估报告)及董事会决议,项目资本金比例要符合国家有关规定;银行贷款按承贷银行的权限,由承贷银行出具正式承诺文件;地方政府配套资金需由地方政府或财政、计划等部门出具正式承诺文件;招商引资、合资、参股等其它资金也需按照相关规定出具相关证明材料;有投资人出资的,要出具投资人的年度审计报告及董事会决议。

第十九条 项目可行性研究报告审批暂按现行有关规定办理,限额以上投资项目由国家发展改革委审批;限额以下投资项目,经国家发展改革委审查具备条件后,由有关省(区、市)发展改革委(计委)或计划单列企业审批。投资体制改革方案出台后,有关办理程序再做调整。可行性研究报告批复中暂不明确中央预算内专项资金(国债)补助数额。

第二十条 国家发展改革委负责对各省(区、市)发展改革委(计委)和计划单列企业上报的项目进行评审,审查的重点是项目建设的必要性、信息系统和检验检测系统的设计方案及概算、建设资金落实情况以及项目规划、征地等前期工作情况等,确定国家扶持的项目名单和补助的中央预算内专项资金(国债)数额,并根据项目的实际进展情况,下达中央预算内专项资金(国债)投资计划。

第七章 组织实施

第二十一条 建立专家咨询制度。国家发展改革委聘请熟悉农产品信息、检验及有关方面的专家,统一制定农产品批发市场信息系统和检验检测系统的技术标准,对各地上报的项目方案进行评估论证。

第二十二条 建立全国农产品批发市场信息采集发布网络。中央预算内专项资金(国债)支持的农产品批发市场项目均应设立农产品交易信息网站,适时披露农产品交易的品种、数量、价格等相关信息,同时将有关信息及时报送国家发展改革委价格监测中心,由国家发展改革委价格监测中心加工整理后向社会发布。国家发展改革委对各批发市场的信息采集实施统一信息编码,统一技术标准,统一软件接口。

第二十三条 建立项目建设资金落实责任制。各省(区、市)发展改革委(计委)和有关计划单列企业负责上报项目建设资金(包括项目资本金、银行贷款、地方政府配套资金及其它资金等)的落实工作。项目确定后,建设资金不能如数及时到位的,由项目所在省(区、市)发展改革委(计委)和有关计划单列企业负责协调解决,坚决杜绝“胡子工程”。

第二十四条 实行项目法人责任制。项目法人负责项目建设方案筹划、项目申报、投资筹措、组织招标、项目管理及竣工验收等工作。超概算的投资由项目法人自行筹措解决。

第二十五条 实行招标采购制度。中央预算内专项资金(国债)支持的农产品批发市场信息系统软件开发和系统集成商,要公开招标,择优选择;信息系统和检验检测系统的主要设备由国家发展改革委统一组织招标采购。具体招标采购办法按照《国家发展改革委办公厅关于做好农产品批发市场试点项目信息系统和检验检测系统建设工作的通知》(发改办经贸[2003]1465号)执行。

第二十六条 建立健全财务管理制度。各项目单位要严格按照财政部有关规定及现行基本建设财务管理制度,使用和管理中央预算内专项资金(国债),建立健全财务管理制度,自觉接受财政、审计部门的检查监督和重点项目稽察。各省(区、市)发展改革委(计委)和计划单列企业要定期对中央预算内专项资金(国债)的使用情况进行监督、检查,并于每季度末向国家发展改革委报告项目执行情况。

第二十七条 建立项目稽察制度。在项目实施过程中,国家发展改革委将会同有关部门加强对中央预算内专项资金(国债)使用的稽察。一经发现弄虚作假、截留挪用中央预算内专项资金(国债)等问题,除将截留的资金全额收缴中央财政外,立即停止该项目所在省(区、市)或计划单列企业资金的拨付,并进行全面核查,追究有关人员的责任。

第二十八条 实行竣工验收制度。农产品批发市场中央预算内专项资金(国债)项目建设完成后,项目所在省(区、市)发展改革委(计委)及计划单列企业负责组织竣工验收。国家发展改革委将组织部分限额以上投资项目的验收。未经验收或验收不合格的,不能交付使用。

第二十九条 采用授牌命名制度。农产品批发市场中央预算内专项资金(国债)项目竣工验收后,国家发展改革委将正式授牌命名为“国家重点农产品批发市场建设项目”。

第八章 附 则

第三十条 国家发展改革委将根据农产品批发市场中央预算内专项资金(国债)项目建设的实施情况,对第四章提出的项目条件每年进行调整。

第三十一条 各省(区、市)发展改革委(计委)和计划单列企业可根据本地区(企业)的实际情况,参照本实施意见制定农产品批发市场中央预算内专项资金(国债)项目实施细则。



甘肃省房改房进入市场试点暂行办法

甘肃省房改办


甘肃省房改房进入市场试点暂行办法
甘肃省房改办



第一条 为了进一步深化我省城镇住房制度改革,加快住房商品化、社会化步伐,完善房地产市场管理,保护房屋所有权人的合法权益,促进存量住房合理流动,满足居民不断增长的住房需求,根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发〔1998〕
23号)和国家、省有关规定,制定本暂行办法。
第二条 房改房是指按照国家房改政策出售给个人的公有住房,包括:1.1993年以来,单位和房地产管理部门按照房改政策出售给职工和居民的公有住房;2.出售给个人的安居工程住房和经济适用住房;3.国家扶持,单位补贴、个人集资合作修建后出售给个人的住房。房改
房必须在当地房产管理部门办理《房屋所有权证》,并经县以上人民政府房改部门批准后才能上市交易。
第三条 试点市、县的条件:
(一)房改力度大,租金水平和售房比例达到全省平均水平以上;
(二)公房出售严格按政策执行,产权界定、产权发证工作正常;
(三)对城镇职工家庭住房状况进行了清查,纠正了住房制度改革过程中的违纪违规行为,建立了个人住房档案;
(四)房改房产权产籍管理规范;
(五)建立了比较完善的房地产交易市场。
第四条 申请试点的市、县应根据本暂行办法制定试点方案,经地、州、市房改领导小组审查验收,报省房改领导小组批准后,组织实施,试点方案应包括以下内容:
(一)申请房改房上市报告;
(二)房改进展情况、售房情况及售房档案建立情况;
(三)住房清查和个人住房档案建立情况;
(四)房改房上市应交纳的税费具体征管办法;
(五)建立健全监督机制。
第五条 按房改成本价购买的公房应经房改部门办理产权界定手续,并在房地产管理部门取得房屋所有权证;按标准价购买的公房,个人可按规定补交房款,在依法拥有全部产权后上市,也可征得产权单位同意,用全部产权上市,收入按产权比例分成。
房改房上市前应按建设部、财政部《住宅共用部位共用设施维修基金管理办法》(建住房〔1998〕213号)的规定,建立共用部位、共用设施维修基金。
第六条 有下列情况之一的房改房暂不允许上市:
(一)违反房改政策购买的;
(二)改变居住使用性质的;
(三)出售后造成居住困难的;
(四)学校校园内、机关工作区、企业生产区、部队营房区域内的住房;
(五)当地政府认为不宜上市的住房;
(六)省直副厅、地区(州、市)副处、县(市、区)正科级以上行政事业单位在职领导干部以及国有企业(含国有控股)党政正职领导干部(董事长、党委书记、经理、厂长)购买的住房,在当地二级市场开放后两年内未经批准不允许上市。
第七条 房改房进入市场应遵循以下原则:
(一)房地产交易部门审核房屋所有权证时,如结构、面积、所有权人等变更,需经原批准售房的房改部门同意,并办理有关变更手续;
(二)房改房以市场价出售,原产权单位有优先购买权;
(三)房改房出售后,售房人不得再向单位申请分配住房,也不能购买安居房、集资合作建房等享受政策优惠的住房,只能通过市场取得住房。
第八条 房改房进入市场按以下程序进行:
(一)提交下列材料:
1.向房地产交易部门递交房屋上市申请,经当地房地产部门签署出售意见;
2.递交房屋所有权证;
3.递交身份证、户籍证明;
4.递交财政售房款专用发票;
5.办理房屋价格申报,价格评估;
6.经政府清房部门审核出具的证明。
(二)房地产部门确认可以出售,买卖双方当事人签订售房合同;
(三)办理售房过户手续;
(四)申请房屋变更登记,领取房屋所有权证。
第九条 房改房进入市场应按规定交纳下列税费:
(一)营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、个人所得税等,按交易金额的6%综合征收,由卖方缴纳。售房人在交易日后一年内新购住房,视同居民住房调换,购房金额大于售房金额,综合税全部返还;购房金额小于售房金额,综合税按购房金额所占比例返还;
(二)契税。按交易金额的3.5%计征,由买方缴纳;
(三)印花税。按交易金额的0.5‰由买卖双方缴纳;
(四)交易代理手续费。按交易金额的0.5%由买卖双方各缴纳50%。
第十条 房改房出售税款由地方税务部门直接征收或委托房地产交易部门代征。税款返还由各级财政部门办理。
第十一条 进入市场的房改房其房屋所有权和该房占有范围内的土地使用权随房屋出售同时转让。
第十二条 房屋共用部位维修资金个人交缴部分的本息在房屋买卖交割时随房转移、使用。
第十三条 房改房出租,必须在有关房改部门登记备案。部分产权房屋进入市场出租,租金收入按产权比例分配,个人只能收取与其所占产权比例相应的那部分收益,其余部分纳入单位住房基金。全部产权房屋进入市场出租,租金收入的10%作为单位住房基金,其余部分归个人所有

第十四条 房改房严禁私下交易。凡未经产权单位和有关管理部门同意并办理手续就私下出售或出租的,一经查实,由房地产行政主管部门处以相当于交易金额50%—100%的罚金后再进行处理。
第十五条 进入市场的房改房向抵押权人提供债务履行担保时,按《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国担保法》,中国人民银行《个人住房担保贷款管理试行办法》规定办理。
第十六条 各市、县人民政府房改部门和房地产行政主管部门负责本地区公房进入市场试点的管理工作。



1998年12月14日

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