国务院办公厅关于同意成立广州2010年亚洲残疾人运动会组委会的复函
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国务院办公厅关于同意成立广州2010年亚洲残疾人运动会组委会的复函
国务院办公厅关于同意成立广州2010年亚洲残疾人运动会组委会的复函
国办函〔2009〕80号
广东省人民政府、体育总局、中国残疾人联合会：
你们报来的《关于成立广州2010年亚洲残疾人运动会组织委员会的请示》（粤府〔2009〕75号）收悉。经国务院领导同志批准，现函复如下：
一、同意成立广州2010年亚洲残疾人运动会组织委员会（以下简称组委会）。组委会名誉主席由全国政协副主席、中国残联名誉主席邓朴方担任，组委会主席由体育总局局长刘鹏担任，执行主席由广东省省长黄华华、中国残联理事长王新宪担任。
二、组委会内设机构由组委会根据工作需要自行确定。
国务院办公厅
二○○九年八月二十一日
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2011年国家提出未来五年计划新建保障性住房3600万套，2011年1000万套，2012年1000万套，后三年1600万套，保障性住房覆盖率达到20%。住建部副部长齐骥在“两会”期间表示，总体算下来，完成今年1000万套的任务，资金需求超过1.3万亿元，其中有8000多亿元通过社会机构的投入和被保障对象以及所在企业筹集，剩余的5000多亿元将由中央、省级和市县政府通过各种渠道筹集。巨大的资金缺口是实现这一目标的最主要障碍，并且该保障性住房资的金又严重依赖政府财政投入。这一状况亟须得到改善，保障房建设及资金来源的多元化是大势所趋。
笔者认为，积极引进融资租赁这种新型的金融工具来参与保障性住房的建设，是可以化解全部由政府作为保障性住房建设主体的压力，且通过融资租赁方式可以有效的将多渠道的社会投资投入到社会保障性住房的建设中来。
一、现行我国保障房建设及融资均由政府为主导存在弊端
我国目前的保障性住房项目，主要采用“政府委托代建、企业先期投入、银行融资推动、政府承诺回购”的方式运作。
在我国这种全部由政府主导的建设、融资体系中，政府始终处于保障性住房发包、建设、产权人及主要的融资主体地位，使每一地方政府都面临着巨大的保障性住房建设及资金融资的压力，虽然中央政府下达了巨额专项资金，但受土地财政的驱使，地方政府不能或不愿在百姓住房上多投入，国有房地产公司也热衷于商业地产的开发，也就是说该建设、融资体系的主体唯一性将是保障性住房将来顺利发展的阻碍。
在发达的西方国家，这种公共保障住房已经进行了私营化。
在美国，20世纪60年代初，政府就鼓励私营机构进入廉租房建设领域。美国政府建设资金融资担保和租金补偿计划。美国私营机构建设并持有的公共租屋占比不断增大，约占全部公共租屋的三分之一。
在德国，采用“政府+合作”的模式。政府和社会投资人（开发商、建筑企业或个人）合作。政府划定区域用于建设保障性住房，参与建设的社会投资人与政府签订合作协议，在一定期限内按成本价将房屋出租给低收入群体，租金与市价的差额由政府补贴给投资人。
保障性住房的融资租赁方式，能够使社会资金投入到融资租赁公司，并以融资租赁公司作为保障性住房的权利主体，以达到有效的化解政府作为建设、融资唯一主体的被动局面。
二、尝试融资租赁进行保障房建设的构想
1、融资租赁概念
根据《合同法》第十四章关于融资租赁合同的定义，可知融资租赁就是指出租人根据承租人对出卖人和租赁物的选择，出资向出卖人/供货人购买租赁物，提供给承租人使用，收取租金的交易。其特征体现至少“三方当事人”，即出卖人、出租人、承租人，“两份合同”，即融资租赁合同和租赁物买卖合同，以及在融资租赁期限届满后，可以对租赁物进行处置等独有的商业交易性质。
2、保障房融资租赁的当事人
在保障房的融资租赁中，涉及的当事人不止于三方，至少包括：
出卖人：通过政府招投标确认资格的开发建设单位；
出租人：融资租赁公司，为名义上保障性住房的产权人；
承租人：政府保障性住房运营机构，又为保障性住房的转租人；
使用者：经济适用房的购房者和廉租房、公共租赁房的住户，为保障性住房的终端承租人；
投资方：股东、银行、各类投资基金、民间资金等融资租赁项目的投资人。
3、保障性住房的融资租赁交易结构
（1）开发建设企业为保障房融资租赁的供货人，即保障房的产品生产者。开发建设企业其只是融资租赁产品的生产商，不再是销售商。
（2）地方国有保障性住房运营机构为承租人，和融资租赁公司签订《融资租赁合同》，融资租赁公司作为出租人根据承租人国有保障性住房运营机构的要求，购买由招标确定资格的房地产开发建设企业建造的保障性住房，并向开发建设企业支付购房款。由于土地由政府行政划拨，融资租赁公司只需支付给开发企业建造开发成本及微利，价格由政府住房保障机构确定。
（3）地方国有保障性住房运营机构将承租的保障性住房转租给符合条件的住户，并收取租金。其中，经济适用房也可以先租后买，以租金形式支付，在达到一定年限后，转为产权房。保障性住房运营机构将收取的租金以及给予出租人的保障性住房建设的行政性补贴支付给出租人融资租赁公司。
（4）融资租赁公司收回投资成本及利润的方式有如下5种方式：
①一部分经济适用房直接全额转让给符合条件的购房户，收回的转让款；
②一部分经济适用房支付保证金后，在融资租赁年限内支付的租金；
③廉租房和公共租赁房等保障性住房的租金收入；
④廉租房和公共租赁房的融资租赁租赁期限届满，在符合条件下转让给终端住户的转让款；
⑤在和承租人保障性住房运营机构签订《融资租赁合同》约定的租赁期届满后，对于租赁物产权处置后的转让款；
⑥政府给予出租人因建设保障性住房的行政性补贴收入。
5、出租人的建设资金来源
进行保障性住房建设的融资租赁公司作为一个经营载体，可以通过吸收股东投资，在货币市场及资本市场采取信贷、发债（信托）、委托投资、上市等融资手段，吸收社会投资，保障性房地产项目存在开发期可控、周期比较短等特点，同时，项目总投资较低，开发成本可控。安全可靠、收益稳定的租金收益也能够吸引社保资金、住房公积金、保险投资资金，以及寻求长期投资标的的民间资金。参与融资租赁保障房建设的资金可以获得合理、稳定、安全的收益率，是出租人获得多样化资金来源的商业驱动，而这个收益率，是保障性住房得以建成需要付出的最基本代价。
6、采用融资租赁方式进行保障性住房建设的意义
在我国的保障房建设中引进融资租赁方式，采用各方共赢的商业模式，能够减轻政府压力，化解建设及融资压力。采取“政府规划供地，国有主体发包，竞争招标建设，融资租赁购置，统一承租转租”的模式。这个模式可以理解为：地方政府控制公租房、廉租房、经适房的地价，让国有保障性住房运营机构根据政府的规划，成为发包方，中标房地产建设、开发企业购地建设。融资租赁公司根据中标价向建设、开发企业支付价款，国有保障性住房运营机构统一以融资租赁方式承租，到期后按照约定进行处置融资租赁物。在发达国家，融资租赁已成为“朝阳产业”，在美国的固定资产投资中，融资租赁与银行、证券分庭抗礼，形成三分天下的融资格局。
在这个链条中，开发商的角色只是购地建设，而不再是开发、建设、销售“三位一体”。而融资租赁公司成为资金供给方和名义上的保障性住房所有者。国有保障性住房运营机构除了担任发包方，还要兼任保障性住房的承租人和管理者，它从融资租赁公司手里租下保障性住房，并将其转租给住户。
融资租赁对于保障性住房的“先租后买”的方式，比如在《上海市经济适用住房管理试行办法》第二十五条就有体现：“经批准租赁经济适用住房的申请户，可以在签订《经济适用住房租赁合同》时，向区（县）住房保障机构申请采取租售转化方式购买该套经济适用住房。经批准的，承租人在按照经济适用住房总价款的一定比例支付购房款后，可以按照该经济适用住房原销售价格，在规定期限内予以购买。购房款付清前，承租人应当按照规定支付租金。”这种保障性住房的融资租赁集租赁、买卖、借贷三者优点于一体，能够实现政府、使用者、开发建设企业、经营者、投资方以及产业发展等多方共赢。
三、实现融资租赁方式进行保障性住房建设的法律障碍
1、保障性住房等不动产能否作为“融资租赁物”的法律问题
我国《合同法》第十四章关于融资租赁合同中，对于融资租赁的租赁物并没有明确是否包含房产、不动产等固定资产。但是在《金融租赁公司管理办法》第十九条规定，“适用于融资租赁交易的租赁物为固定资产。”房屋当然是固定资产。但是在《外商投资租赁公司审批管理暂行办法》第十二条中却规定，“融资租赁公司的经营范围应符合国家产业政策，经批准，融资租赁公司可经营下列业务：（一）国内外各种先进或适用的生产设备、通信设备、医疗设备、科研设备、检验检测设备、工程机械、交通运输工具（包括飞机、汽车、船舶）等机械设备及其附带技术的直接租赁、转租赁、回租、杆杆租赁、委托租赁、联合租赁等不同形式的本外币融资性租赁业务；”这里把融资租赁的标的物归纳为机械设备及其附带技术。虽然并不严密，但是却没有房屋之类不动产这一点，却是明确的。可见，对于融资租赁的本质特征及其租赁物的适用，金融租赁公司以及外商投资租赁公司的两大监管当局银监会和商务部却未有共识。我国的几稿《融资租赁法》（草案）中，也并没有将不动产列为租赁物范畴。
但是，值得我们注意的是，在2008年11月13日国际统一私法协会通过的《租赁示范法》第二条中，对于租赁物的定义为：“租赁物，是指所有承租人用于生产、贸易及经营活动的财产，包括不动产、资本资产、设备、未来资产、植物和活动以及未出生的动物。这一术语不包括货币或有价证券，动产不因附着于不动产或成为不动产的一部分而不再是租赁物。”（见张雅萍主编的《融资租赁法律手册》一书）
我国已签署加入的《国际融资租赁公约》的第一条第1款称“本公约管辖第2款所指的融资租赁交易，其中，一方（出租人），按照另一方（承租人）的规格要求同某个第三方（供货人）订立一项协议。根据该协议，出租人按承租人就涉及其利益的部分所认可的条件取得成套设备、资本货物或其它设备（设备）（plants, capital goods or other equipment (the equipment)）”财政部会计准则委员会把该阐述翻译为“不动产、厂场和设备”，并且在财政部“关于执行《企业会计制度》和相关会计准则有关问题解答（二）”中对于“融资租赁方式”租入的固定资产发生的固定资产后续支出的原则处理也作了规定。所以，房产作为最经典的不动产，应当明确列为融资租赁的标的物。
因此，在法律层面上将不动产即包含保障性住房纳入融资租赁物范畴，是启动融资租赁方式进行保障性住房建设的法律保障前提。
2、保障性住房建设融资租赁的税收问题
（1）契税、房产税
宁夏回族自治区人大常委会
宁夏回族自治区公证条例
宁夏回族自治区人大常委会
（1995年10月19日宁夏回族自治区第七届人民代表大会常务委员会第十五次会议通过 1995年10月19日公布施行）
目 录
第一章 总 则
第二章 公证范围
第三章 公证效力
第四章 公证管辖
第五章 公证程序
第六章 法律责任
第七章 附 则
第一章 总 则
第一条 为了发挥公证在社会主义市场经济中的服务、沟通、证明、监督作用，保护国家利益和公民、法人及其他组织的合法权益，预防和减少纠纷，根据国家有关法律、法规的规定，结合自治区实际，制定本条例。
第二条 公证机构是国家的专门司法证明机构，依照事实和法律、法规的规定，证明法律行为和有法律意义的事实、文书的真实性、合法性，并办理与公证有关的其他法律事务。
公证员是指按照国家有关规定取得公证员资格、持有公证员工作执照并在公证机构办理公证事务的人员。
第三条 公证机构依法独立办理公证，其他单位和个人不得干预。
第四条 公证员应当遵守职业道德，依法办证。
公证员办理公证事务，应当保守国家秘密和当事人的秘密。
第五条 各级司法行政部门为本辖区公证机构的管理机关。
第二章 公证范围
第六条 公证机构证明下列法律行为：
（一）合同、协议的订立、变更、终止；
（二）委托、赠与、遗嘱的设立、变更与撤销；
（三）财产的分割、转让以及放弃民事权利的声明；
（四）有价证券的发行、上市和票据的背书、拒绝承兑；
（五）拍卖、招标投标、评奖等竞争行为；
（六）收养关系的成立与解除；
（七）认领亲子；
（八）其他设立、变更、终止民事权利义务关系的行为。
第七条 公证机构证明下列有法律意义的事实和文书：
（一）公民、法人享有的民事权利；
（二）公民的出生、生存、身份、婚姻状况、亲属关系、健康状况、死亡、学历、经历、居住、是否受过刑事制裁等；
（三）法人资格、章程、资信情况和其财产的清点、评估与清算；
（四）债务的担保或者履行状况；
（五）保险财产的估价与保险损失的确定；
（六）文书、证件的作成日期以及签名、印鉴属实；
（七）文件的副本、节本、译本、影印本与原本相符；
（八）不可抗力事件；
（九）其他有法律意义的事实和文书。
第八条 下列法律行为和有法律意义的文书，应当办理公证：
（一）国有土地使用权的出租、转让、抵押；
（二）房屋等不动产的买卖、抵押、赠与、继承；
（三）抵押贷款合同；
（四）股票的继承、赠与、抵押；
（五）涉外收养；
（六）企业的兼并、承包、租赁、拍卖；
（七）公派出国留学、培训、进修人员与选派单位签订的有关协议；
（八）法律、法规规定应当公证的其他事项。
第九条 公证机构可以办理下列与公证有关的法律事务：
（一）清点遗产、保管遗嘱或其他文书；
（二）封存样品；
（三）解答法律咨询；
（四）代写法律文书；
（五）根据当事人的申请，监督公证事项的履行和调解处理在履行过程中发生的纠纷；
（六）根据当事人申请，对可能灭失或者以后难以取得的证据，办理证据保全公证；
（七）公证员应聘担任国家机关、企事业单位、社会团体的公证顾问。
第十条 依法设立的债权债务关系有下列情况之一的，经债务人申请，公证机构可以办理货币、物品、有价证券提存业务：
（一）债权人无正当理由拒绝债务人履行义务的；
（二）债权人的名称、地址不详或者其他原因致使债务人无法履行义务的；
（三）债权人与债务人约定用提存方式先行给付的。
公证机构办理提存后，即视为债务人履行了义务。
第十一条 公证机构办理提存后，应当书面通知债权人在规定的期限内领取提存的货币、物品或者有价证券。对不易保存或者债权人逾期不领取的提存物品，公证机构可以变卖，保存价金。
因提存支出的费用，由债权人承担。
第十二条 对符合下列条件的债权文书，债务人不履行义务的，公证机构可以根据债权人的申请，赋予债权文书强制执行效力，由债权人向有管辖权的人民法院申请强制执行：
（一）债权文书以给付一定数量的货币、物品、有价证券为内容；
（二）给付的标的物及给付的时间、地点、方式具体明确；
（三）债权文书的内容真实、合法；
（四）债权文书中载明债务人不履行义务时应受强制执行的意思表示。债权人请求公证机构赋予债权文书强制执行效力的期间为两年，自债务人应当履行义务的期限届满之次日起计算。
第三章 公证效力
第十三条 公证书自作成之日起即具有法律上的证明力，非经法定程序不得变更和撤销，应当作为人民法院、人民检察院、仲裁机构、行政管理机关认定事实的根据。
对于同一事项，其他证明与公证证明不一致的，以公证证明为准；有相反证据足以推翻公证证明的，由原公证机构或其主管司法行政机关撤销，或由人民法院依照法定程序裁定其效力。
第十四条 人民法院接到申请执行人提交的具有强制执行效力的公证书后，应当执行。
公证机构赋予强制执行效力的债权文书确有错误的，人民法院应当裁定不予执行，并将裁定书送达双方当事人和原公证机构。
第四章 公证管辖
第十五条 公证事项由当事人户籍所在地公证机构管辖，居住地与户籍所在地不一致的，由居住地公证机构管辖。
法律行为的公证由法律行为发生地的公证机构管辖。
不动产的公证，由不动产所在地公证机构管辖。但遗嘱、委托书、赠与书、声明书中涉及不动产转让的除外。
第十六条 同一公证事项，应当由同一公证机构办理。
两个以上公证机构都有管辖权的公证事项，当事人可以选择其中一个公证机构办理。
第十七条 公证机构之间因管辖发生争议的，应当协商解决；协商不成的，由其共同的上级司法行政机关指定管辖。
特殊的公证事项，可以由自治区人民政府司法行政部门指定管辖。
第五章 公证程序
第十八条 公民、法人或者其他组织需要办理公证的，应当向有管辖权的公证机构申请或者委托他人代理申请。
公民办理下列公证，应当亲自到公证机构提出申请：
（一）赠与；
（二）委托；
（三）声明；
（四）认领亲子；
（五）遗赠扶养协议；
（六）收养关系的成立与解除；
（七）遗嘱的设立、变更与撤销；
（八）与公民人身有密切关系的其他公证事项。
对于前款规定的事项，公民确有困难不能亲自到公证机构办理的，公证机构可以派出公证员二人以上到其所在地办理。
第十九条 对符合下列条件的申请，公证机构应当受理：
（一）申请人与申请公证的事项有利害关系；
（二）申请公证的事项属于公证机构的业务范围；
（三）申请公证的事项属于本公证机构管辖。
第二十条 公证员有下列情形之一的，应当自行回避；当事人有权在公证受理后出证前用口头或者书面方式申请他们回避：
（一）系本公证事项的当事人或者当事人的近亲属；
（二）与本公证事项有利害关系；
（三）与本公证事项的当事人有其他关系，可能影响正确办证的。
前款规定适用公证员助理、翻译、鉴定等人员。
公证员回避，由公证机构负责人决定。公证机构负责人的回避，由主管的司法行政部门决定。
第二十一条 公证机构受理公证申请后，应当审查下列事项：
（一）当事人的身份和民事行为能力；
（二）申请公证的事项是否真实、合法；
（三）所提供的证件、材料是否真实、合法。
证件、材料不完备或者有疑议的，可以要求当事人补充或者澄清。
第二十二条 当事人应当向公证机构如实陈述与公证事项有关的事实，并按要求提供有关证明材料。当事人举证有困难的，可以委托公证机构调查。
第二十三条 公证机构在办理公证的过程中，有权就公证事项进行调查，查询有关档案、材料、资产等情况，并对物证或者现场进行勘验，有关单位、个人应当协助。
第二十四条 对专业性、技术性较强的公证事项，公证机构可以委托专业技术机构或者专业人员进行鉴定。
第二十五条 经公证机构审查，对于事实清楚、证据充分、符合法律、法规规定的公证事项，公证机构应当在受理后10日内出具公证书。需要调查核实的，办理期限可以延长到30日，对于复杂疑难的公证事项，经公证机构负责人批准，可以适当延长办理期限，但最长不得超过六个
月。
对于不真实、不合法的事项，公证机构应当作出不予公证的决定，并通知当事人。
第二十六条 公证机构负责人发现作成的公证书不真实、不合法的，应当作出撤销公证书的决定。
司法行政部门有权撤销主管的公证机构不真实、不合法的公证书。
撤销公证书应当制作撤销决定书，并分别送达当事人和有关单位。
第二十七条 当事人或利害关系人对公证机构作出的撤销公证的决定不服的，可以在收到决定之日起15日内向上一级司法行政机关申请复议或在三个月内向人民法院提起诉讼。
第二十八条 公证机构办理公证依照国家规定收取费用。
第六章 法律责任
第二十九条 公证机构办理公证的行为侵犯公民、法人或其他组织合法权益造成直接经济损失的，应当负赔偿责任。
公证机构赔偿后，应向有过错的公证员追索部分或全部赔偿费用。
第三十条 公证员玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权或因过失出具错证的，由司法行政部门视情节轻重予以批评教育、警告或取消公证员资格；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十一条 当事人申请办理公证中，出具伪证欺骗公证机构的，公证机构有权对其批评教育，责令具结悔过；造成严重危害后果的，承担相应的法律责任。
当事人以外的公民、法人或者其他组织提供虚假证明的，公证机构可以出具给予直接责任人行政处分的建议书，有关单位应当查处。
第三十二条 当事人拒绝、阻碍公证员依法执行职务，违反治安管理行为的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第七章 附 则
第三十三条 本条例具体应用中的问题，由自治区司法厅负责解释。
第三十四条 本条例自公布之日起施行。
1995年10月19日
笔者认为，积极引进融资租赁这种新型的金融工具来参与保障性住房的建设，是可以化解全部由政府作为保障性住房建设主体的压力，且通过融资租赁方式可以有效的将多渠道的社会投资投入到社会保障性住房的建设中来。
一、现行我国保障房建设及融资均由政府为主导存在弊端
我国目前的保障性住房项目，主要采用“政府委托代建、企业先期投入、银行融资推动、政府承诺回购”的方式运作。
在我国这种全部由政府主导的建设、融资体系中，政府始终处于保障性住房发包、建设、产权人及主要的融资主体地位，使每一地方政府都面临着巨大的保障性住房建设及资金融资的压力，虽然中央政府下达了巨额专项资金，但受土地财政的驱使，地方政府不能或不愿在百姓住房上多投入，国有房地产公司也热衷于商业地产的开发，也就是说该建设、融资体系的主体唯一性将是保障性住房将来顺利发展的阻碍。
在发达的西方国家，这种公共保障住房已经进行了私营化。
在美国，20世纪60年代初，政府就鼓励私营机构进入廉租房建设领域。美国政府建设资金融资担保和租金补偿计划。美国私营机构建设并持有的公共租屋占比不断增大，约占全部公共租屋的三分之一。
在德国，采用“政府+合作”的模式。政府和社会投资人（开发商、建筑企业或个人）合作。政府划定区域用于建设保障性住房，参与建设的社会投资人与政府签订合作协议，在一定期限内按成本价将房屋出租给低收入群体，租金与市价的差额由政府补贴给投资人。
保障性住房的融资租赁方式，能够使社会资金投入到融资租赁公司，并以融资租赁公司作为保障性住房的权利主体，以达到有效的化解政府作为建设、融资唯一主体的被动局面。
二、尝试融资租赁进行保障房建设的构想
1、融资租赁概念
根据《合同法》第十四章关于融资租赁合同的定义，可知融资租赁就是指出租人根据承租人对出卖人和租赁物的选择，出资向出卖人/供货人购买租赁物，提供给承租人使用，收取租金的交易。其特征体现至少“三方当事人”，即出卖人、出租人、承租人，“两份合同”，即融资租赁合同和租赁物买卖合同，以及在融资租赁期限届满后，可以对租赁物进行处置等独有的商业交易性质。
2、保障房融资租赁的当事人
在保障房的融资租赁中，涉及的当事人不止于三方，至少包括：
出卖人：通过政府招投标确认资格的开发建设单位；
出租人：融资租赁公司，为名义上保障性住房的产权人；
承租人：政府保障性住房运营机构，又为保障性住房的转租人；
使用者：经济适用房的购房者和廉租房、公共租赁房的住户，为保障性住房的终端承租人；
投资方：股东、银行、各类投资基金、民间资金等融资租赁项目的投资人。
3、保障性住房的融资租赁交易结构
（1）开发建设企业为保障房融资租赁的供货人，即保障房的产品生产者。开发建设企业其只是融资租赁产品的生产商，不再是销售商。
（2）地方国有保障性住房运营机构为承租人，和融资租赁公司签订《融资租赁合同》，融资租赁公司作为出租人根据承租人国有保障性住房运营机构的要求，购买由招标确定资格的房地产开发建设企业建造的保障性住房，并向开发建设企业支付购房款。由于土地由政府行政划拨，融资租赁公司只需支付给开发企业建造开发成本及微利，价格由政府住房保障机构确定。
（3）地方国有保障性住房运营机构将承租的保障性住房转租给符合条件的住户，并收取租金。其中，经济适用房也可以先租后买，以租金形式支付，在达到一定年限后，转为产权房。保障性住房运营机构将收取的租金以及给予出租人的保障性住房建设的行政性补贴支付给出租人融资租赁公司。
（4）融资租赁公司收回投资成本及利润的方式有如下5种方式：
①一部分经济适用房直接全额转让给符合条件的购房户，收回的转让款；
②一部分经济适用房支付保证金后，在融资租赁年限内支付的租金；
③廉租房和公共租赁房等保障性住房的租金收入；
④廉租房和公共租赁房的融资租赁租赁期限届满，在符合条件下转让给终端住户的转让款；
⑤在和承租人保障性住房运营机构签订《融资租赁合同》约定的租赁期届满后，对于租赁物产权处置后的转让款；
⑥政府给予出租人因建设保障性住房的行政性补贴收入。
5、出租人的建设资金来源
进行保障性住房建设的融资租赁公司作为一个经营载体，可以通过吸收股东投资，在货币市场及资本市场采取信贷、发债（信托）、委托投资、上市等融资手段，吸收社会投资，保障性房地产项目存在开发期可控、周期比较短等特点，同时，项目总投资较低，开发成本可控。安全可靠、收益稳定的租金收益也能够吸引社保资金、住房公积金、保险投资资金，以及寻求长期投资标的的民间资金。参与融资租赁保障房建设的资金可以获得合理、稳定、安全的收益率，是出租人获得多样化资金来源的商业驱动，而这个收益率，是保障性住房得以建成需要付出的最基本代价。
6、采用融资租赁方式进行保障性住房建设的意义
在我国的保障房建设中引进融资租赁方式，采用各方共赢的商业模式，能够减轻政府压力，化解建设及融资压力。采取“政府规划供地，国有主体发包，竞争招标建设，融资租赁购置，统一承租转租”的模式。这个模式可以理解为：地方政府控制公租房、廉租房、经适房的地价，让国有保障性住房运营机构根据政府的规划，成为发包方，中标房地产建设、开发企业购地建设。融资租赁公司根据中标价向建设、开发企业支付价款，国有保障性住房运营机构统一以融资租赁方式承租，到期后按照约定进行处置融资租赁物。在发达国家，融资租赁已成为“朝阳产业”，在美国的固定资产投资中，融资租赁与银行、证券分庭抗礼，形成三分天下的融资格局。
在这个链条中，开发商的角色只是购地建设，而不再是开发、建设、销售“三位一体”。而融资租赁公司成为资金供给方和名义上的保障性住房所有者。国有保障性住房运营机构除了担任发包方，还要兼任保障性住房的承租人和管理者，它从融资租赁公司手里租下保障性住房，并将其转租给住户。
融资租赁对于保障性住房的“先租后买”的方式，比如在《上海市经济适用住房管理试行办法》第二十五条就有体现：“经批准租赁经济适用住房的申请户，可以在签订《经济适用住房租赁合同》时，向区（县）住房保障机构申请采取租售转化方式购买该套经济适用住房。经批准的，承租人在按照经济适用住房总价款的一定比例支付购房款后，可以按照该经济适用住房原销售价格，在规定期限内予以购买。购房款付清前，承租人应当按照规定支付租金。”这种保障性住房的融资租赁集租赁、买卖、借贷三者优点于一体，能够实现政府、使用者、开发建设企业、经营者、投资方以及产业发展等多方共赢。
三、实现融资租赁方式进行保障性住房建设的法律障碍
1、保障性住房等不动产能否作为“融资租赁物”的法律问题
我国《合同法》第十四章关于融资租赁合同中，对于融资租赁的租赁物并没有明确是否包含房产、不动产等固定资产。但是在《金融租赁公司管理办法》第十九条规定，“适用于融资租赁交易的租赁物为固定资产。”房屋当然是固定资产。但是在《外商投资租赁公司审批管理暂行办法》第十二条中却规定，“融资租赁公司的经营范围应符合国家产业政策，经批准，融资租赁公司可经营下列业务：（一）国内外各种先进或适用的生产设备、通信设备、医疗设备、科研设备、检验检测设备、工程机械、交通运输工具（包括飞机、汽车、船舶）等机械设备及其附带技术的直接租赁、转租赁、回租、杆杆租赁、委托租赁、联合租赁等不同形式的本外币融资性租赁业务；”这里把融资租赁的标的物归纳为机械设备及其附带技术。虽然并不严密，但是却没有房屋之类不动产这一点，却是明确的。可见，对于融资租赁的本质特征及其租赁物的适用，金融租赁公司以及外商投资租赁公司的两大监管当局银监会和商务部却未有共识。我国的几稿《融资租赁法》（草案）中，也并没有将不动产列为租赁物范畴。
但是，值得我们注意的是，在2008年11月13日国际统一私法协会通过的《租赁示范法》第二条中，对于租赁物的定义为：“租赁物，是指所有承租人用于生产、贸易及经营活动的财产，包括不动产、资本资产、设备、未来资产、植物和活动以及未出生的动物。这一术语不包括货币或有价证券，动产不因附着于不动产或成为不动产的一部分而不再是租赁物。”（见张雅萍主编的《融资租赁法律手册》一书）
我国已签署加入的《国际融资租赁公约》的第一条第1款称“本公约管辖第2款所指的融资租赁交易，其中，一方（出租人），按照另一方（承租人）的规格要求同某个第三方（供货人）订立一项协议。根据该协议，出租人按承租人就涉及其利益的部分所认可的条件取得成套设备、资本货物或其它设备（设备）（plants, capital goods or other equipment (the equipment)）”财政部会计准则委员会把该阐述翻译为“不动产、厂场和设备”，并且在财政部“关于执行《企业会计制度》和相关会计准则有关问题解答（二）”中对于“融资租赁方式”租入的固定资产发生的固定资产后续支出的原则处理也作了规定。所以，房产作为最经典的不动产，应当明确列为融资租赁的标的物。
因此，在法律层面上将不动产即包含保障性住房纳入融资租赁物范畴，是启动融资租赁方式进行保障性住房建设的法律保障前提。
2、保障性住房建设融资租赁的税收问题
（1）契税、房产税
宁夏回族自治区公证条例
宁夏回族自治区公证条例
宁夏回族自治区人大常委会
（1995年10月19日宁夏回族自治区第七届人民代表大会常务委员会第十五次会议通过 1995年10月19日公布施行）
目 录
第一章 总 则
第二章 公证范围
第三章 公证效力
第四章 公证管辖
第五章 公证程序
第六章 法律责任
第七章 附 则
第一章 总 则
第一条 为了发挥公证在社会主义市场经济中的服务、沟通、证明、监督作用，保护国家利益和公民、法人及其他组织的合法权益，预防和减少纠纷，根据国家有关法律、法规的规定，结合自治区实际，制定本条例。
第二条 公证机构是国家的专门司法证明机构，依照事实和法律、法规的规定，证明法律行为和有法律意义的事实、文书的真实性、合法性，并办理与公证有关的其他法律事务。
公证员是指按照国家有关规定取得公证员资格、持有公证员工作执照并在公证机构办理公证事务的人员。
第三条 公证机构依法独立办理公证，其他单位和个人不得干预。
第四条 公证员应当遵守职业道德，依法办证。
公证员办理公证事务，应当保守国家秘密和当事人的秘密。
第五条 各级司法行政部门为本辖区公证机构的管理机关。
第二章 公证范围
第六条 公证机构证明下列法律行为：
（一）合同、协议的订立、变更、终止；
（二）委托、赠与、遗嘱的设立、变更与撤销；
（三）财产的分割、转让以及放弃民事权利的声明；
（四）有价证券的发行、上市和票据的背书、拒绝承兑；
（五）拍卖、招标投标、评奖等竞争行为；
（六）收养关系的成立与解除；
（七）认领亲子；
（八）其他设立、变更、终止民事权利义务关系的行为。
第七条 公证机构证明下列有法律意义的事实和文书：
（一）公民、法人享有的民事权利；
（二）公民的出生、生存、身份、婚姻状况、亲属关系、健康状况、死亡、学历、经历、居住、是否受过刑事制裁等；
（三）法人资格、章程、资信情况和其财产的清点、评估与清算；
（四）债务的担保或者履行状况；
（五）保险财产的估价与保险损失的确定；
（六）文书、证件的作成日期以及签名、印鉴属实；
（七）文件的副本、节本、译本、影印本与原本相符；
（八）不可抗力事件；
（九）其他有法律意义的事实和文书。
第八条 下列法律行为和有法律意义的文书，应当办理公证：
（一）国有土地使用权的出租、转让、抵押；
（二）房屋等不动产的买卖、抵押、赠与、继承；
（三）抵押贷款合同；
（四）股票的继承、赠与、抵押；
（五）涉外收养；
（六）企业的兼并、承包、租赁、拍卖；
（七）公派出国留学、培训、进修人员与选派单位签订的有关协议；
（八）法律、法规规定应当公证的其他事项。
第九条 公证机构可以办理下列与公证有关的法律事务：
（一）清点遗产、保管遗嘱或其他文书；
（二）封存样品；
（三）解答法律咨询；
（四）代写法律文书；
（五）根据当事人的申请，监督公证事项的履行和调解处理在履行过程中发生的纠纷；
（六）根据当事人申请，对可能灭失或者以后难以取得的证据，办理证据保全公证；
（七）公证员应聘担任国家机关、企事业单位、社会团体的公证顾问。
第十条 依法设立的债权债务关系有下列情况之一的，经债务人申请，公证机构可以办理货币、物品、有价证券提存业务：
（一）债权人无正当理由拒绝债务人履行义务的；
（二）债权人的名称、地址不详或者其他原因致使债务人无法履行义务的；
（三）债权人与债务人约定用提存方式先行给付的。
公证机构办理提存后，即视为债务人履行了义务。
第十一条 公证机构办理提存后，应当书面通知债权人在规定的期限内领取提存的货币、物品或者有价证券。对不易保存或者债权人逾期不领取的提存物品，公证机构可以变卖，保存价金。
因提存支出的费用，由债权人承担。
第十二条 对符合下列条件的债权文书，债务人不履行义务的，公证机构可以根据债权人的申请，赋予债权文书强制执行效力，由债权人向有管辖权的人民法院申请强制执行：
（一）债权文书以给付一定数量的货币、物品、有价证券为内容；
（二）给付的标的物及给付的时间、地点、方式具体明确；
（三）债权文书的内容真实、合法；
（四）债权文书中载明债务人不履行义务时应受强制执行的意思表示。债权人请求公证机构赋予债权文书强制执行效力的期间为两年，自债务人应当履行义务的期限届满之次日起计算。
第三章 公证效力
第十三条 公证书自作成之日起即具有法律上的证明力，非经法定程序不得变更和撤销，应当作为人民法院、人民检察院、仲裁机构、行政管理机关认定事实的根据。
对于同一事项，其他证明与公证证明不一致的，以公证证明为准；有相反证据足以推翻公证证明的，由原公证机构或其主管司法行政机关撤销，或由人民法院依照法定程序裁定其效力。
第十四条 人民法院接到申请执行人提交的具有强制执行效力的公证书后，应当执行。
公证机构赋予强制执行效力的债权文书确有错误的，人民法院应当裁定不予执行，并将裁定书送达双方当事人和原公证机构。
第四章 公证管辖
第十五条 公证事项由当事人户籍所在地公证机构管辖，居住地与户籍所在地不一致的，由居住地公证机构管辖。
法律行为的公证由法律行为发生地的公证机构管辖。
不动产的公证，由不动产所在地公证机构管辖。但遗嘱、委托书、赠与书、声明书中涉及不动产转让的除外。
第十六条 同一公证事项，应当由同一公证机构办理。
两个以上公证机构都有管辖权的公证事项，当事人可以选择其中一个公证机构办理。
第十七条 公证机构之间因管辖发生争议的，应当协商解决；协商不成的，由其共同的上级司法行政机关指定管辖。
特殊的公证事项，可以由自治区人民政府司法行政部门指定管辖。
第五章 公证程序
第十八条 公民、法人或者其他组织需要办理公证的，应当向有管辖权的公证机构申请或者委托他人代理申请。
公民办理下列公证，应当亲自到公证机构提出申请：
（一）赠与；
（二）委托；
（三）声明；
（四）认领亲子；
（五）遗赠扶养协议；
（六）收养关系的成立与解除；
（七）遗嘱的设立、变更与撤销；
（八）与公民人身有密切关系的其他公证事项。
对于前款规定的事项，公民确有困难不能亲自到公证机构办理的，公证机构可以派出公证员二人以上到其所在地办理。
第十九条 对符合下列条件的申请，公证机构应当受理：
（一）申请人与申请公证的事项有利害关系；
（二）申请公证的事项属于公证机构的业务范围；
（三）申请公证的事项属于本公证机构管辖。
第二十条 公证员有下列情形之一的，应当自行回避；当事人有权在公证受理后出证前用口头或者书面方式申请他们回避：
（一）系本公证事项的当事人或者当事人的近亲属；
（二）与本公证事项有利害关系；
（三）与本公证事项的当事人有其他关系，可能影响正确办证的。
前款规定适用公证员助理、翻译、鉴定等人员。
公证员回避，由公证机构负责人决定。公证机构负责人的回避，由主管的司法行政部门决定。
第二十一条 公证机构受理公证申请后，应当审查下列事项：
（一）当事人的身份和民事行为能力；
（二）申请公证的事项是否真实、合法；
（三）所提供的证件、材料是否真实、合法。
证件、材料不完备或者有疑议的，可以要求当事人补充或者澄清。
第二十二条 当事人应当向公证机构如实陈述与公证事项有关的事实，并按要求提供有关证明材料。当事人举证有困难的，可以委托公证机构调查。
第二十三条 公证机构在办理公证的过程中，有权就公证事项进行调查，查询有关档案、材料、资产等情况，并对物证或者现场进行勘验，有关单位、个人应当协助。
第二十四条 对专业性、技术性较强的公证事项，公证机构可以委托专业技术机构或者专业人员进行鉴定。
第二十五条 经公证机构审查，对于事实清楚、证据充分、符合法律、法规规定的公证事项，公证机构应当在受理后10日内出具公证书。需要调查核实的，办理期限可以延长到30日，对于复杂疑难的公证事项，经公证机构负责人批准，可以适当延长办理期限，但最长不得超过六个
月。
对于不真实、不合法的事项，公证机构应当作出不予公证的决定，并通知当事人。
第二十六条 公证机构负责人发现作成的公证书不真实、不合法的，应当作出撤销公证书的决定。
司法行政部门有权撤销主管的公证机构不真实、不合法的公证书。
撤销公证书应当制作撤销决定书，并分别送达当事人和有关单位。
第二十七条 当事人或利害关系人对公证机构作出的撤销公证的决定不服的，可以在收到决定之日起15日内向上一级司法行政机关申请复议或在三个月内向人民法院提起诉讼。
第二十八条 公证机构办理公证依照国家规定收取费用。
第六章 法律责任
第二十九条 公证机构办理公证的行为侵犯公民、法人或其他组织合法权益造成直接经济损失的，应当负赔偿责任。
公证机构赔偿后，应向有过错的公证员追索部分或全部赔偿费用。
第三十条 公证员玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权或因过失出具错证的，由司法行政部门视情节轻重予以批评教育、警告或取消公证员资格；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十一条 当事人申请办理公证中，出具伪证欺骗公证机构的，公证机构有权对其批评教育，责令具结悔过；造成严重危害后果的，承担相应的法律责任。
当事人以外的公民、法人或者其他组织提供虚假证明的，公证机构可以出具给予直接责任人行政处分的建议书，有关单位应当查处。
第三十二条 当事人拒绝、阻碍公证员依法执行职务，违反治安管理行为的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第七章 附 则
第三十三条 本条例具体应用中的问题，由自治区司法厅负责解释。
第三十四条 本条例自公布之日起施行。
1995年10月19日
