民政部关于印发《一九九○－－一九九五年民政干部培训工作的若干意见》的通知
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民政部关于印发《一九九○－－一九九五年民政干部培训工作的若干意见》的通知
民政部
民政部关于印发《一九九○－－一九九五年民政干部培训工作的若干意见》的通知
民政部
各省、自治区、直辖市民政厅（局），各计划单列市民政局，各部属院校：
为了贯彻第九次全国民政会议关于提高干部素质、加强干部队伍建设的精神，我们根据国家教委关于改革和发展成人教育的决定，结合民政系统的实际情况，在广泛征求意见的基础上，制定了《一九九○－－一九九五年民政干部培训工作的若干意见》，现印发给你们，请参照执行。
附：一九九○－－一九九五年民政干部培训工作的若干意见
一九八八年十二月召开的第九次全国民政工作会议，提出了今后五年内民政部门在参与治理社会环境、发挥社会稳定机制作用方面的战略目标，为我国的民政工作提出了新的任务。为做好各项工作，实现这一战略目标，必须大力加强民政干部队伍建设，建立一支坚持四项基本原则、热
爱民政事业、具有较高的文化知识水平、熟悉政策、精通业务的民政干部队伍。
近几年来，由于各级党政部门的支持以及我们民政部门自身的努力，干部培训工作取得了一定成绩，民政干部队伍的素质有所增强。但是，从总体上看，与民政事业发展的需要仍不相适应，民政干部的在职培训仍是一项十分重要且刻不容缓的工作。根据中共中央和国家教委改革和发展
成人教育工作的有关指示精神，结合本系统的实际情况，提出一九九○－－一九九五年民政干部培训工作的意见。
一、培训目标与任务
为适应民政事业发展的需要，推动民政工作的不断前进，在职干部培训的目的是，使各级干部的政治、文化科学知识、业务水平、特别是政治思想，马列主义的理论水平以及民政工作业务能力得到提高，使民政系统的干部在革命化、年轻化、知识化、专业化方面迈出新的一步。培训工
作的目标和任务是：
（一）重点抓好县以上领导干部的培训。
各级领导干部是培训的重点。要在五年以内，有组织、有计划的对县以上的民政局长、省民政厅处长、直属民政部门举办的福利企业的厂长（经理）、事业单位负责人普遍进行一次培训，着重提高他们的理论水平和现代化的管理能力。
（二）要创造条件，积极开展专业技术的培训。
凡是在民政系统从事技术或管理工作的干部，都要进一步接受专业技术训练，以进一步提高科学技术水平。
（三）全面实行岗位职务培训和岗前培训。
为使在职人员逐步达到本岗位职务的需要，对现有民政干部要开展岗位职务培训。今后，新调进的干部，应先培训后上岗，凡岗位职务培训不合格者，不得上岗。
（四）进一步提高干部的文化科学知识水平。
至一九九五年，民政系统（包括直属企事业）的干部，35％应达到大专以上文化程度，50％应达到中专、高中文化程度。45岁以下干部全部提高到中专或高中以上文化程度。
各地还可根据本地区经济、文化发展的不同情况，参照民政系统总目标制定地区的目标。条件好的地区应向上浮动5％，条件较差，完成任务有困难的地区可向下浮动目标5－10％，个别地区可视情况制定培训目标。
二、培训内容与方式
（一）培训的根本意义在于提高干部的素质，包括政治思想素质、科学文化素质和劳动技术素质。对一般干部而言，培训内容主要包括三个方面：政治理论和职业道德规范；社会工作基础理论及专业知识；独立工作的能力及技能。对各级领导，除上述内容外，应着重提高马克思主义理
论水平和科学管理能力。
（二）培训的方式要根据各地的不同情况，因地制宜。开展多渠道（本系统培训与依靠本地区社会教育培训相结合）、多层次（大、中专教育与短期培训相结合）、多种形式（学历教育、岗位职务证书教育、专业证书教育与短期培训相结合）的培训工作。
三、培训工作的组织领导
全国民政系统干部的培训工作是一项重要而又庞大的工作，必须在部的统一规划下，实行分级管理，特别是省（区）政厅（局），要把这项工作列入重要的议事日程。要有一位副（局）长主管这项工作，各级民政部门都要制定出干部培训规划。
（一）各级民政部门要有专门机构或专人抓干部培训工作。
各省（区、市）民政厅（局）应设置专门的教育机构，并有处一级的干部专门负责本地民政教育和干部的培训工作；地、市民政部门与大、中福利企业要配备教育行政管理干部，负责教育培训工作。
（二）分级管理
1．民政部人事教育司要提出全国民政系统干部培训规划（即意见）；制定主要岗位职务规范和培训计划，组织编审培训教材；制定大、中专《专业证书》的教学计划；组织省（区、市）民政厅（局）长学习班及主要岗位职务培训试点班；举办专业课教师培训（进修）班；适当举办具
有民政特色的技术职务岗位培训班。
2．省（区、市）民政厅（局）要制定本地区民政干部培训规划；要有适当的培训基地，并积极开展县民政局长、省民政厅处级干部的培训工作；为地、市举办民政基层干部的培训试点班；利用本地区社会办学力量，组织本系统干部参加文化（包括基础教育补课）、技术学习与培训（
如：文秘、档案、财会、行管、企管）。各省（区、市）民政厅（局）从一九九一年起要普遍开展对地、县民政局各岗位职务培训。
3．地、市级（包括大、中型企、事业单位）民政部门要积极组织科级以下民政干部的岗位职务培训；积极组织业务（包括文化、技术）干部参加本地区社会力量组织的或部、省（区、市）民政部门组织的各类培训。
四、培训的师资队伍与教材建设
（一）培训的师资队伍，主要依靠各民政院校和当地一些大专院校。有条件的省市，可建立自己的培训中心。根据培训的需要，部人教司将进一步组织教师进修和学习，以提高培训的质量。
（二）提倡使用部的统编教材。部已建立了教材建设领导小组，负责专业课程教材的编审以及组织编写参考教材（资料）的翻译、编纂工作。
各地可组织专人编写有地方特色的教材（资料）。
五、培训的经费
根据国家现行规定，行政机关干部培训费，从“党政群干部训练事业费”款“政府机关干部训练费”项开支；事业单位职工训练费，从“其他民政事业费”款“干部训练费”项开支；企业单位的职工培训费以及在职干部参加业余学习，输送代培、轮训等所需经费，按职工工资总额提取
的职工教育经费中列支。
各级民政部门，要广开财路（通过宣传民政工作，争取地方政府的理解、支持；争取民政企业的支持），以保证教育、培训经费，逐年有所增长。
六、培训证书的发放
凡经过培训的干部，分别由部人教司和省、自治区、直辖市民政厅（局）颁发培训学习证明。
经部批准举办的大、中专《专业证书》培训班，由办学单位统一颁发部印制的大、中专《专业证书》。
岗位职务培训合格证书，由省、自治区、直辖市印制，由经省、自治区、直辖市民政厅（局）批准举办岗位职务培训点颁发。
1990年9月6日
甘肃省人民政府关于修改《甘肃省物业管理办法》的决定
甘肃省人民政府
甘肃省人民政府关于修改《甘肃省物业管理办法》的决定
甘肃省人民政府令
第68号
《甘肃省人民政府关于修改〈甘肃省物业管理办法〉的决定》已经2010年9月3日省人民政府第62次常务会议讨论通过，现予公布，自2010年11月1日起施行。
代省长 刘伟平
二○一○年九月九日
甘肃省人民政府关于修改《甘肃省物业管理办法》的决定
甘肃省人民政府决定对《甘肃省物业管理办法》作如下修改：
一、新增一条，作为第十一条：下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权的其他重大事项。
二、新增一条，作为第十二条：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主大会决定本办法第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本办法第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
三、新增一条，作为第十五条：业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：
（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；
（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
四、新增一条，作为第十六条：业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：
（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
（二）总人数，按照前项的统计总和计算。
五、第十五条修改为第十八条，增加二款，分别作为第二款和第三款：业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定法律知识和组织能力的业主担任。
业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。
六、第十六条修改为第十九条：业主委员会应当在选举产生之日起30日内，将业主大会会议决定、业主大会议事规则、管理规约及业主委员会名单等向物业所在地的县级房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
业主委员会任期和换届由业主大会决定。
七、第十七条修改为第二十条：首次业主大会工作经费由建设单位或原产权单位承担。无建设单位或原产权单位的，由全体业主承担。
业主大会和业主委员会工作经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用由业主大会议事规则具体规定。
业主大会和业主委员会工作经费使用情况每半年以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主监督和质询。
八、第二十一条修改为第二十四条：商品房销（预）售前，建设单位应当参照国家建设部制定的示范文本，制定临时管理规约与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，作为房屋买卖合同的附件。房屋买卖合同应包括前期物业服务合同约定的内容。
九、第二十二条修改为第二十五条：规划、设计新建住宅小区时，应当按照不低于开发建设住宅总建筑面积的2‰—3‰的比例确定物业管理用房。但最低不能低于40平方米。物业管理用房应为地面以上，且设有服务厅、办公用房、卫生间、库房等设施。
十、第二十四条修改为第二十七条：物业管理区域内的机动车停车场（库），应当优先提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人；停车位满足业主需要后仍有空余的，经业主委员会同意后，可以临时有偿提供给物业管理区域外的单位、个人使用。所得收益应按前条规定使用。
十一、第二十六条修改为第二十九条：建设单位未售出的及业主购房未入住的空置物业，应当缴纳物业管理费用。缴纳比例为收费标准的70%，但不得因此而增加其他业主的负担。
十二、第二十八条修改为第三十一条：物业管理区域内，供水、供电、供暖、燃气、通讯等单位应当收费到户，服务过程中产生的损耗由供应单位承担：
（一）业主专有部分以单个业主作为最终用户；
（二）业主共有部分以共有业主作为最终用户。
十三、第二十九条修改为第三十二条，第二款修改为：共用物业部分危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的，经业主委员会同意由物业服务企业进行修缮，维修费用由共用物业部分所有人承担。
十四、新增一条，作为第三十三条：建设单位应当按照下列规定时限完成前期物业服务的招标投标工作：
（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；
（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；
（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。
市、县、区房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务招标投标活动的监督管理。
前期物业服务企业选聘后，建设单位应当和物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。合同内容应当包括物业基本情况，管理服务的具体内容、标准和费用，双方权利和义务，合同期限，违约责任等。
十五、新增一条，作为第三十四条：业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规和管理规约的规定外，还应当经有利害关系业主的书面同意，且不得影响物业管理区域内的公共空间使用、维护。
十六、新增一条，作为第三十五条：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
十七、新增一条，作为第三十六条：供排水、供电、供气、供热等经营单位，应当按以下规定负责物业管理区域内相关设施设备（业主自行增加的设施设备除外）的维修、养护和更新：
（一）业主终端计量水表及以外的供水设施设备；
（二）业主终端计量电表及以外的供电设施设备（集中设表的，为用户户外的供电设施设备）；
（三）业主燃气用具、连接燃气用具胶管以外的燃气设施设备；
（四）业主户外分户阀及以外的供热设施设备；
（五）业主楼外排水井及以外的排水设施设备。
十八、第三十一条修改为第三十八条：物业服务企业要求提前解除物业合同，应提前两个月告知业主委员会，按规定做好各项移交工作，并承担相应责任。
业主大会决定解聘物业服务企业，业主委员会应当提前60天通知物业服务企业。
业主大会决定选聘新的物业服务企业后，原物业服务企业拒不退出或不按规定移交物业管理用房和有关资料的，由房地产行政主管部门责令其限期退出或移交；逾期拒不退出或移交的，处1万元以上3万元以下罚款，并在资质等级核准时不予核准。
十九、第三十二条修改为第三十九条：业主、使用人或者其他单位和个人违反本办法第三十七条规定的，由县级以上房地产行政主管部门责令限期改正，恢复原状，按情节轻重，可以并处1000元以上3万元以下罚款。造成他人损失的，应赔偿损失。
二十、办法中的“物业管理企业”统一修改为“物业服务企业”。
此外，根据本决定对部分条文的文字作相应修改并对条文顺序作相应调整。
本决定自2010年11月1日起施行。
《甘肃省物业管理办法》根据本决定作相应的修改，重新公布。
甘肃省物业管理办法
（2006年3月29日甘肃省人民政府令第26号公布 根据2010年9月3日甘肃省人民政府第62次常务会议《甘肃省人民政府关于修改〈甘肃省物业管理办法〉的决定》修正）
第一条 根据国务院《物业管理条例》和有关法律、法规规定，结合我省实际，制定本办法。
第二条 本省行政区域内的物业管理活动适用本办法。
新建住宅区和配套设施比较齐全的原有住宅区，应当实行物业管理。
配套设施不全的原有住宅区，由所在城市人民政府有关部门和公有住房出售单位筹措资金，组织整治，创造条件，逐步实行物业管理。
配套设施比较齐全的大厦、工业区等其他物业，推行物业管理。
第三条 省建设行政主管部门负责全省物业管理活动的统一监督管理，县级以上房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理。
其他有关行政主管部门在各自的职责范围内，做好相关的监督管理工作。
第四条 县级以上地方人民政府应当扶持物业管理行业发展,物业服务企业按照国家有关规定享受优惠政策。
第五条 物业服务企业应当具有独立的法人资格，在领取营业执照后30日内，向物业企业资质管理部门申请资质证书,并按资质等级从事物业管理活动。
第六条 物业管理从业人员应当按照国家有关规定，取得执业资格证书。
第七条 划分物业管理区域，应当充分考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，遵循方便生活和工作，有利于社区建设和管理，降低管理成本，提高服务水平的原则。
第八条 有以下情形之一的，物业所在地市、区、县房地产行政主管部门可以将其确定为1个物业管理区域，并由1个物业服务企业实施物业管理：
（一）属于独立封闭式小区的；
（二）处于同一街区或者位置相邻的；
（三）配套设施设备可以共享的；
（四）商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备，并能够封闭管理的；
（五）其他可以整治成一个物业管理区域的。
根据前款第（二）、（三）、（五）项确定的物业管理区域，建筑物规模一般不小于３万平方米。
物业管理区域划分后，县级房地产行政主管部门应当在物业管理区域内公告。
第九条 物业所在地县级房地产行政主管部门应当建立物业管理区域档案。档案资料应当载明以下事项：
（一）物业管理区域的范围、占地面积和建筑面积；
（二）共用设施设备情况；
（三）建设单位、产权单位；
（四）业主总户数、居住人口、产权构成比例；
（五）物业服务企业名称、管理时间。物业服务企业变更的，业主委员会应当及时向物业所在地县级房地产行政主管部门备案。
第十条 物业管理区域内的全体业主组成业主大会，业主大会按照国家有关规定开展活动。
业主人数在50人以上（含本数）100人以下的，由全体业主组成业主大会；业主人数少于50人，且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会和业主委员会职责。
业主人数在100人以上（含本数）的，可按幢、单元、楼层等为单位推举业主代表参加业主大会，业主代表一般不得少于30人。
第十一条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权的其他重大事项。
第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主大会决定本办法第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本办法第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第十三条 一个物业管理区域内，已交付业主使用的房屋建筑面积达到50%以上，或者达到30%以上不足50%，但首个房屋单元出售并实际交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会。
符合前款规定的，建设单位应当书面报告县级房地产行政主管部门，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料；建设单位未及时书面报告的，业主可以向县级房地产行政主管部门提出成立业主大会的书面要求。
第十四条 首次业主大会筹备组应当在物业所在地的县级房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成。
县级房地产行政主管部门在首次业主大会筹备组成立15日内，应当以书面形式在物业管理区域内公告。
第十五条 业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：
（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；
（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
第十六条 业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：
（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
（二）总人数，按照前项的统计总和计算。
第十七条 业主大会召开时间按规定公布后，业主因故不能参加的，可书面委托代理人参加；业主代表因故不能参加的，其所代表的业主可以重新选举１名业主代表参加；未书面委托他人和另外推选业主代表参加的，视为弃权，但必须服从业主大会的决定。
第十八条 业主委员会委员的组成应为5人以上的单数，具体人数由业主大会确定。业主委员会根据业主大会赋予的职责作出的决定，对业主和使用人具有约束力。
业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定法律知识和组织能力的业主担任。
业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。
业主委员会不得从事经营活动，其成员不得在为本物业管理区域提供管理服务的物业企业中任职。
第十九条 业主委员会应当在选举产生之日起30日内，将业主大会会议决定、业主大会议事规则、管理规约及业主委员会名单等向物业所在地的县级房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
业主委员会任期和换届由业主大会决定。
第二十条 首次业主大会工作经费由建设单位或原产权单位承担。无建设单位或原产权单位的，由全体业主承担。
业主大会和业主委员会工作经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用由业主大会议事规则具体规定。
业主大会和业主委员会工作经费使用情况每半年以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主监督和质询。
第二十一条 住宅物业管理区域内，业主、业主大会选聘物业服务企业前，建设单位应当按照国家有关规定通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理，未按照规定进行物业管理招标投标的不得开展房屋销（预）售活动。
投标人少于3个或者房屋建筑面积少于3万平方米（包括同一建设项目内非住宅的房屋建筑面积），经物业所在地县级房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第二十二条 建设项目竣工后，建设单位应当按规定组织项目综合验收。分期建设的项目，其配套设施满足使用功能要求的，经分期验收合格后，方可交付使用。未经验收或验收不合格的，建设单位不得交付使用，产权管理部门不得办理产权登记手续。
建设单位应当自验收合格之日起15日内，将建设项目综合验收报告报市、县房地产行政主管部门备案。
第二十三条 建设单位或前期物业服务企业应当在业主大会选聘物业服务企业后，在业主委员会的监督下，办理资料、设施设备、物业共用部位及其他应管事项的物业管理移交验收手续。
第二十四条 商品房销（预）售前，建设单位应当参照国家建设部制定的示范文本，制定临时管理规约与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，作为房屋买卖合同的附件。房屋买卖合同应包括前期物业服务合同约定的内容。
第二十五条 规划、设计新建住宅小区时，应当按照不低于开发建设住宅总建筑面积的2‰—3‰的比例确定物业管理用房。但最低不能低于40平方米。物业管理用房应为地面以上，且设有服务厅、办公用房、卫生间、库房等设施。
第二十六条 建设单位不得单独转让物业共用部分的所有权和使用权。
任何单位和个人不得侵占物业管理区域内的共用部分。
利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第二十七条 物业管理区域内的机动车停车场（库），应当优先提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人；停车位满足业主需要后仍有空余的，经业主委员会同意后，可以临时有偿提供给物业管理区域外的单位、个人使用。所得收益应按前条规定使用。
第二十八条 普通商品住宅小区物业管理服务收费实行政府指导价和级别管理，物业服务等级标准、基准价及浮动幅度，由省物价、建设行政主管部门制定。
普通商品住宅小区以外的物业管理服务收费实行市场调节价。
物业管理费按月收取，经业主同意，也可按季收取。
第二十九条 建设单位未售出的及业主购房未入住的空置物业，应当缴纳物业管理费用。缴纳比例为收费标准的70%，但不得因此而增加其他业主的负担。
第三十条 物业服务费主要用于以下事项：
（一）管理服务人员的工资、社会保险费和按规定提取的福利费用；
（二）物业共用部分、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（三）物业管理区域清洁卫生费用；
（四）物业管理区域绿化养护费用；
（五）物业管理区域秩序维护费用；
（六）办公费用；
（七）物业服务企业固定资产折旧；
（八）物业服务合同约定的其他事项。
第三十一条 物业管理区域内，供水、供电、供暖、燃气、通讯等单位应当收费到户，服务过程中产生的损耗由供应单位承担：
（一）业主专有部分以单个业主作为最终用户；
（二）业主共有部分以共有业主作为最终用户。
第三十二条 专有物业部分有危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的，所有人应当及时修缮。业主委员会或物业服务企业通知后，仍未进行修缮的，经业主委员会同意，由物业服务企业进行修缮。费用由所有人承担。
共用物业部分危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的，经业主委员会同意由物业服务企业进行修缮，维修费用由共用物业部分所有人承担。
物业出现必须维修养护的情形，业主或者物业服务企业未进行维护的，县级房地产行政主管部门应当督促实施。
第三十三条 建设单位应当按照下列规定时限完成前期物业服务的招标投标工作：
（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；
（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；
（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。
市、县、区房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务招标投标活动的监督管理。
前期物业服务企业选聘后，建设单位应当和物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。合同内容应当包括物业基本情况，管理服务的具体内容、标准和费用，双方权利和义务，合同期限，违约责任等。
第三十四条 业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规和管理规约的规定外，还应当经有利害关系业主的书面同意，且不得影响物业管理区域内的公共空间使用、维护。
第三十五条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
第三十六条 供排水、供电、供气、供热等经营单位，应当按以下规定负责物业管理区域内相关设施设备（业主自行增加的设施设备除外）的维修、养护和更新：
（一）业主终端计量水表及以外的供水设施设备；
（二）业主终端计量电表及以外的供电设施设备（集中设表的，为用户户外的供电设施设备）；
（三）业主燃气用具、连接燃气用具胶管以外的燃气设施设备；
（四）业主户外分户阀及以外的供热设施设备；
（五）业主楼外排水井及以外的排水设施设备。
第三十七条 房屋业主或使用人不得随意改变房屋的总体设计功能和公共设施使用功能。确需改变的，应当符合规划设计要求和结构安全标准，并征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意。
业主或者使用人不得有以下行为：
（一）损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋用途；
（二）对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违章凿、拆、搭占等；
（三）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性危险物品和超过荷载的物品；
（四）利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动。
第三十八条 物业服务企业要求提前解除物业合同，应提前两个月告知业主委员会，按规定做好各项移交工作，并承担相应责任。
业主大会决定解聘物业服务企业，业主委员会应当提前60天通知物业服务企业。
业主大会决定选聘新的物业服务企业后，原物业服务企业拒不退出或不按规定移交物业管理用房和有关资料的，由房地产行政主管部门责令其限期退出或移交；逾期拒不退出或移交的，处1万元以上3万元以下罚款，并在资质等级核准时不予核准。
第三十九条 业主、使用人或者其他单位和个人违反本办法第三十七条规定的，由县级以上房地产行政主管部门责令限期改正，恢复原状，按情节轻重，可以并处1000元以上3万元以下罚款。造成他人损失的，应赔偿损失。
第四十条 物业服务企业、业主、使用人违反本办法的，按照国务院《物业管理条例》和有关法律、法规的规定予以处罚。
第四十一条 房地产行政主管部门及其工作人员未按规定履行职责，严重影响本行政区域物业管理的，依法追究直接负责的主管人员和有关责任人员的责任；玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十二条 本办法中以下用语的含义：
共用部位，是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备，是指住宅小区或单幢住宅内，共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、燃气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第四十三条 本办法自2006年5月1日起施行。
加强司法警察队伍建设 全面提升干警司法能力
张丽明
近年来，垦利县法院本着“政治建警、人才兴警、规范用警、科技强警”的整体思路，切实转变思想观念，高标准地建设起了一支一流的法警队伍。自2001年以来，连续4年在全市法院法警综合考评中获得第一名，多人立功受奖，在2003年全市首届司法警察军事技能大比武中取得第一名，在2004年垦利县政法系统组织的“大比武，大练兵”活动中也取得了优异成绩。在2004年9月开展的全国法院司法警察专业技能考核活动中，该大队考核成绩优秀，被省高法院通报表扬。在2005年，被市中院荣记“集体三等功”。
一、加强思想教育，提高法警的政治素质
坚持政治理论学习制度。认真落实本院政治理论学习的部署和要求，充分利用“星期六学校”，加强对法警的教育，坚定正确的政治方向，树立正确的世界观、人生观、价值观。通过强化“三个意识”，塑造了政治坚定、业务精通、作风优良、执法公正的司法警察队伍。一是强化廉政意识，通过收看警示教育专题片等形势加强廉政教育，提高法警执法的能力；二是强化“学习意识”，针对审判形势需要法警不断加强自身法律知识学习的现状，要求法警对法律知识进行全面的学习，鼓励参加自学和各类培训。今年以来，实施了“以考促学”，在以考促学中，院长亲自出题、亲自监考，全体法警与其他审判人员一样，统一参加考试，提高了法警学习的压力和动力；三是强化形象意识，在送达案件时，保持良好的仪表和文明的举止，尊重当事人的人格尊严。在执庭时，使用文明和规范的语言。在强制执行时，耐心听取各方当事人的意见，文明执法。
二、规范用警，确保司法警察各项工作规范有序
垦利县法院法警大队本着“队伍建设规范化、权利义务明确化、警务活动效能化”的目标，狠抓制度建设，着力构建规范化管理体系。一是根据司法警察工作任务，建立健全了司法警察大队长职责、政委职责、执行公务文明用语、司法警察工作管理奖惩规定、值班制度、对各类突发情况的预防和处置意见等几十项规章制度，同时制定了司法警察履行八项职能实施细则、司法警察处置突发事件预案、司法警察工作管理流程，作为法警工作和行动的准则，坚持用制度管人、管事、管工作，全方位渗透，事前、事中、事后全程结合，做到有章可循，人人置身于制度的约束之中。二是理顺工作关系，做到五个“统一”。严格按照《条例》的规定，对本院法警编队归口管理，理顺了工作关系，达到了统一集中办公、统一计划工作、统一安排任务、统一调用警力、统一指挥行动五个“统一”，队伍形成了合力，有规矩就有了方圆，事事时时都有章可循，法警工作全面进行了规范。
三、科技强警，努力提高法警队伍现代化战斗水平
为法警适应高科技在工作中的应用，垦利县法院加大科技投入，狠抓信息化建设，先后建起了本院局域网、全省法院系统广域网、因特网，同时加大了对法警的培训，使其及时掌握了各种现代化技术。为确保法警值庭安全，预防暴力事件的发生，投资6万余元安装了性能优良的安检门，有效地消除了审判安全隐患。在审判大楼内安装摄像头61个，建成了能够对重点防范部位、庭审活动进行全程录像的数字监控系统，值班法警“足不出户”就能及时掌握审判大楼内各重点部位的情况，不但减少了巡逻的压力，也很好地实现了监控全面、及时。另外法警队还配备对讲机，联系迅速，为处置突发事件提供了保障。垦利县法院法警大队在全市率先建立了法警队网页，内容涉及法警简介、法警风采、法警文化、教育训练、规章制度、警界纵横等近20个栏目，法警队的信息化建设走在了全市的前列，不但很好地展示了法警的良好形象，也使法警工作能够更好地接受社会监督。信息化建设，规范了法警管理，提升了科学管理水平，调动了法警的工作积极性，提高了法警队伍的现代化战斗水平。
四、文明执法，司法为民，圆满完成各项工作任务
四年来，法警大队全面履行职能，从未发生过工作差错和违法违纪问题，保证了审判和执行工作的顺利进行。
第一，严字当头，认真履行押解、值庭任务。面对被告人情况复杂、押解量大、押解危险的现状，法警队的同志们时刻保持高度的警惕，始终突出了一个“严”字，做到了手续严、程序严、押解严、看守严、督查严，及时有效地解决了各种意外情况。在刑事执庭中，严格按照法律规定文明值勤、文明提押、文明看管，所审结的刑事案件无一发生犯罪嫌疑人脱逃情况。在历次“严打斗争、公开宣判”大会上，都制定严密的执行方案，注重防范，讲究效果，有力地维护了社会稳定。四年来，法警队共押解800余人次，值庭500余个，警卫公判大会20余次，没有出现一起失误，做到了安全有序。在每一起案件的庭审中，规范、标准的押解、值庭、证据传递，不但确保了各项审判的顺利进行，促进了庭审的规范，也很好地树立了法院的良好形象，树立了法律权威。
第二，发挥特长，严肃执法，全力攻克执行难。多年来，垦利县法院始终把法警作为执行工作的主力军，发挥他们的职业特点，全力维护生效法律文书的权威。实践中，采取直接执行、协助执行和开展执行会战的方式，显示了一流的执行能力，有效解决了执行难问题，使垦利县法院执行案件步入良性循环。2003年，在协助强制执行河南省周口市一案件当事人时，法警大队制定了详细的执行方案，成功地扣押了被执行人的一辆桑塔纳轿车，行动快捷，干净利落，使围观的群众无一阻挡闹事。不到一星期的时间，被执行人就带足8万元欠款交到法院，案件顺利执结。在处理突发事件中，法警大队更是沉着冷静，不慌不忙。2003年5月、2004年7月份，因油田污染赔偿纠纷，两个村庄的百余名村民分别扣押了胜利油田黄河钻井总公司的工程车十余辆，在关键时刻，法警大队在先予执行过程中又发挥了不可替代的先锋作用，仅半个多小时的时间，就顺利解救出被扣押的车辆，保障了油田生产的正常进行，受到县委和油田领导的一致称赞。
第三，尽职尽责，全面参与，为各项审判作出积极贡献。法警大队在夜以继日地值好班、巡好逻，做好安全保卫的同时，发扬司法警察吃苦耐劳，作风顽强，职权特殊的特长，积极参与到各项审判活动之中。与业务庭密切配合，每年依法完成百余件的保全任务，保障了审判和执行的顺利进行。今年以来，送达各类民商事案件600余件。在案件送达中，法警不怕麻烦，不怕辛苦，不怕当事人埋怨。有的当事人故意躲避，他们就采取隐蔽等候的办法，早起晚归，不停地找，不停地问，直至送达完毕。通过各项工作，法警队成为了审判流程中不可或缺的重要一员，也进一步奠定了法警队在全院审判工作中的重要地位。
