绍兴市区下岗失业人员小额担保贷款实施办法

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房屋买卖合同纠纷案件探析

刘亚利


　　所谓房屋买卖，是指房地产开发商将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买房者，买房者支付价款的民事行为。随着住房制度的改革和城镇居民住房的社会化、商品化，房地产业迅猛发展起来，但同时房屋买卖矛盾纠纷也日益突出，并呈逐年上升的趋势，成为了社会矛盾的焦点
　　一、房屋买卖合同纠纷产生的原因
　　由于我国的商品房市场从上世纪90年代后期才开始形成，我国在这方面的法律法规和行政管理规范至今仍处于一个不断完善的阶段，加之各方当事人对房屋买卖合同的法律特征不了解或认识上有偏差，致使商品房合同纠纷的产生原因纷繁复杂、表现形式千差万别，近年来审理房屋买卖合同纠纷案件来看，主要有以下四个方面：
　　（一）、审批手续不全：1、由于房地产开发商的项目审批手续不健全或开发施工的资金不足，导致新建商品房买受人在签订合同时就已经潜伏了无法及时取得产权证或不能按合同约定及时入住的危险。2、擅自将租赁给他人的房屋、与他人共有的房屋、单位集资房或经济适用住房出售，导致买受人因第三人提出异议而不能取得产权证或无法及时使用房屋。3、房屋销售广告宣传与实际项目的质量或环境差距悬殊，使房屋买受人无法获得理想中的房屋，无端增添许多烦恼。
　　（二）、房地产市场变化过快：由于房屋属于价款较高的大宗商品，而房屋买卖从签订合同到实际履行往往需要一段时间，每当房屋市场的交易价格发生重大变化时，都有许多买家或是卖家，特别是期房或必须在一定期限后才能过户的单位集资房和经济适用住房的当事人，宁愿承担违约责任，也不愿按照合同的约定购买或交付房屋。受市场影响而大量发生的另一类纠纷就是房贷纠纷，这类纠纷主要发生于国家对房地产贷款实行紧缩政策的背景下。由于银行对于个人房贷审查严格，特别是对购房人的资信或首付比例要求提高，让很多购房人出现贷款难或者首付增多，从而使许多购房者或者客观上凑不齐首付的购买人无法继续履行支付剩余房款的义务。
　　（三）、交易机制不健全：很多人将合同与物权变动混为一谈，一些人以买卖的房屋未进行登记过户而主张房屋买卖合同无效，而故意不履行合同约定的义务；还有一些人以为只要签订了房屋买卖合同或完成了房屋交付就自然取得了房屋所有权，对是否及时办理买卖房屋的登记过户手续并不在意，由此给一些心术不正的售房方留下了进行欺诈或毁约的机会。
　　（四）、买卖合同约定不明确、这是引起房屋买卖发生纠纷最常见的原因，其中因为对交易定金的处理、面积误差的解决方式、房屋质量标准、房屋入住条件、违约金及计算方式等内容约定不明而无法协商解决，不得不提起诉讼的又最为集中。
　　二、避免或减少房屋买卖合同发生纠纷的对策
　　根据以上对房屋买卖合同常见纠纷产生原因的分析，不同的交易主体需要注意的重点问题是各不相同的。由于买受人在房屋买卖过程中往往处于弱势，所以要避免或减少房屋买卖发生纠纷，必须做好以下几个方面的工作。
　　（一）签订合同前，要严格审查售房方的主体资格。
　　房屋买卖合同纠纷有很大一部分是由于对售房者的资格或资信情况不了解而产生的，要避免或减少房屋买卖的合同纠纷，在正式签订房屋买卖合同前、包括签订意向书或缴纳定金前，购买期房的要审查发展商的“五证”，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》，特别是《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》这两证，要认真查看其中批准销售的面积、地点、项目名称、销售内容等，防止开发商将批准销售范围之外的房屋对外出售。购买现房的主要审查是否具有《国有土地使用证》、《房屋所有权证》；购买经济适用住房或单位集资建房，应要求售房方出具相关单位同意其对外出售的文件，以确定这类房屋进行转让的条件和期限；购买二手房则必须注意以下问题：1、是否已被列入拆迁范围；2、确认房主真实身份，仔细辨认房主身份证与房屋产权证的真实性、一致性；3、是否存在抵押、租赁情形；4、是否与他人共有，共有人是否同意出卖；5通过中介买卖房屋的，还应对中介的资质和信誉进行调查。
　　（二）签约时的每一条款要约定得明确、具体、细致、规范。
　　对于合同约定的内容，除违反法律强制性规定或约定不明之外，法律对当事人的合同约定都是支持的。所以，尽管开发商在售房时使用的基本都是政府监制的《商品房买卖合同》格式文本，但这种格式文本中的许多内容都是要由买卖双方协商后确定的。所以，购房者对以下条款特别要明确约定：1、面积的确认及面积差异的处理；2、规划设计变更的处理；3、基础设施和公共配套建筑正常运行等；4、对基础设施和公共配套建筑正常运行的具体日期；5、交付房屋及办理产权证的时间及处理方式；6、适用解除合同的条件和行使解除权的时限、方式等。
　　此外，在订立二手房买卖合同时应明确以下问题：1、明确房屋交接责权，应注明房屋交验时间，须注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接的具体事宜，卖方应提供上述费用交纳的票据；2、明确双方违约责任，要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和时间；3、如通过中介公司，应明确中介公司收取的费用和需要向相关部门交纳的费用，以及这些费用的承担主体和比例；4、如果购买的是单位集资房和经济适用住房，则必须明确如产权不能实现转让后的解决方式
　　综上，房屋买卖决不是像普通商品一买一卖那样简单，它是一个系统工程。在房屋买卖过程中，不仅涉及如何合理确定合同的内容，同时避免在法律已有明确规定的问题上犯常识性错误。只有做到了这些，才能避免或减少房屋买卖合同纠纷，即使发生纠纷也能使我们尽可能多地掌握主动权。



北安市人民法院　刘亚利
辽宁省大连市人民政府


大连市外来暂住人口管理规定（第二次修正）
大连市人民政府


（1995年4月13日大连市人民政府大政发〔1995〕31号文件发布；1997年12月31日根据《大连市人民政府关于修改二十六个政府规章的决定》修正；根据1998年9月18日大政发〔1998〕80号文件《大连市人民政府关于修改〈大连市外来暂
住人口管理规定〉的决定》第二次修正发布）


第一条 为加强外来暂住人口管理，保障外来暂住人口的合法权益，维护社会治安秩序，根据《辽宁省流动人口治安管理办法》及有关规定，制定本规定。
第二条 大连市行政区域内的一切单位和个人，均应遵守本规定。
第三条 市及县（市）、区公安局（分局），是同级人民政府管理外来暂住人口的主管部门，应依照国家法律、法规和本规定，加强对外来暂住人口的管理。
各级劳动、工商行政管理、物价、财政、规划土地、城建、房地产、民政、卫生、计划生育等部门，应按照职责分工，配合公安机关做好外来暂住人口的管理工作。
第四条 外来暂住人口合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
外来暂住人口必须遵守国家法律、法规和暂住地的有关规定，接受有关行政主管部门的管理，不得进行违法犯罪活动。
第五条 外省市人员来连或虽具有大连市常住户口，但由农村进城（镇）或人离开户籍所在地在各县（市）、旅顺口区、金州区之间流动，暂时居住在单位（不含医疗单位）、居（村）民家中和长期包住宾馆、旅店的各类人员，均应按本规定办理有关暂住户口手续。
第六条 本规定第五条所称的各类人员，包括：
（一）探亲、访友、学习、参观、治病、陪护、旅游及因公出差的；
（二）务工、务农、经商办企业的；
（三）在驻当地办事（代表）机构工作的。
第七条 外来暂住人口须按下列规定办理户籍登记：
（一）本规定第六条第（一）项所列人员拟住3日以上不满30日的中国公民，应在到达暂住地后3日内，外国人、无国籍人、华侨、港澳台同胞，应在到达暂住地后24小时内，持本人有关身份证件，由住所单位（户主）持单位证明（户口簿）陪同到当地公安机关申报暂住登记；
（二）本规定第六条第（一）项所列人员拟住30日以上的和第六条第（二）项、第（三）项所列人员，应在到达暂住地后7日内，持本人身份证、计划生育查验证明，集体暂住的，由雇（聘）用或所在单位、个体工商户统一填写《大连市外来人口登记簿》；散居在居（村）民家中的
，由户主持户口簿陪同，到当地公安机关办理暂住登记，申领《大连市居民暂住证》（简称《暂住证》）。
第八条 《暂住证》分为有效期1年和多年两种。暂住时间在3年以内的，办理有效期1年的《暂住证》，每年核定一次；暂住时间在3年以上或符合规定条件的外地驻连机构以及经批准建房、买房居住的，办理有效期多年的《暂住证》。
《暂住证》不得出租、转借、伪造、涂改、买卖。
第九条 招（聘）用外来暂住人口的单位、个体工商户和成建制来连务工的单位，应有专人或部门负责外来暂住人口的管理，并与当地公安机关签订外来暂住人口治安承包责任书，做好对本单位外来暂住人口的教育、培训等管理工作。
第十条 单位和个人出租房屋给外来暂住人口居住的，应按省、市有关房屋租赁的规定办理各种手续，其中出租私有房屋，房主应在出租前，持房屋产权证明和户口簿到当地公安机关申请登记，签订治安责任保证书，并按市房地产主管部门的规定办理有关手续后，方可出租。
危险房屋和临时建筑、违章建筑、自搭棚厦不得出租给外来人口居住。
第十一条 凡属本规定第六条第（二）项、第（三）项（不含市级以上人民政府驻连机构的人员）规定的外来暂住人口，须按下列规定缴纳城市建设增容费和治安管理服务费：
（一）城市建设增容费：
外省人员在市内四区的，每人每月收取30元；
本省人员在市内四区的，每人每月收取20元；
在其他县（市）、区城镇和郊区的，每人每月收取15元。
（二）治安管理服务费：
集体暂住的每人每月收取2元；
分散暂住的每人每月收取2．5元。
第十二条 城市建设增容费和治安管理服务费，由暂住地公安派出所外来人口管理办公室收缴。在企事业单位（含镇办企业）、个体工商户、专业户从业和在郊区务农的，由用工单位从使用外来暂住人口的工资报酬中按月代扣上缴；外省市成建制来连和本市农村集体进城在建筑市场承
包工程的，由建设单位（发包单位）从工程费中按月代扣上缴；散居在社会上的从业人员由本人缴纳。
第十三条 外来暂住人口务工、进行企业法人注册登记的，以及按规定进行健康检查时，劳动、工商行政、卫生等部门应查验其《暂住证》，对无《暂住证》的，不予办理有关证（照）。
第十四条 公安机关应加强对无合法证件、无固定住所、无正当经济来源的外来暂住人口（以下简称三无人员）的管理。对无《暂住证》的，由大连市三无人员管理教育机构予以教育，并负责收容遣送。
第十五条 对违反本规定行为，由公安机关按下列规定予以处罚：
（一）违反本规定第七条第（一）项规定的，给予警告，可并处50元以下罚款；
（二）违反本规定第七条第（二）项规定的，限期改正，属于单位责任的，按每人50元并处罚款；属于个人责任的，可并处300元以下罚款；
（三）违反本规定第八条第二款规定的，注销《暂住证》，有违法所得的，处500元以上2000元以下罚款；无违法所得的，处200元以上500元以下罚款；
（四）违反本规定第十条规定的，停止出租房屋，可并处500元以上2000元以下罚款；
（五）违反本规定第十一条第（一）项、第十二条规定的，责令限期缴纳，逾期不缴纳的，属于单位责任的，处1000元以下罚款；属于个人责任的，按应缴数额的2倍以上5倍以下处以罚款，城市建设增容费仍需缴纳；
（六）违反本规定第十一条第（二）项、第十二条规定的，责令限期缴纳，逾期不缴纳的，按应缴数额的2倍以上5倍以下处以罚款，治安管理服务费仍需缴纳。
第十六条 违反本规定，拒绝、阻碍行政机关工作人员依法执行公务或依照本规定无正当理由拒不缴纳罚款的，按《中华人民共和国治安管理处罚条例》规定处15日以下拘留或其他处罚，罚款继续执行。其中属于外来暂住人口的，注销暂住户口和《暂住证》，并予以遣返；情节严重
构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十七条 违反本规定的行为，属于劳动、工商行政、卫生、计划生育、房地产、规划土地、城建等部门管理范围的，由上述部门按有关规定予以处罚。
第十八条 行政机关实施行政处罚，应下达处罚决定书；实施罚没款处罚，应使用财政部门统一印制的罚没款票据，罚没款全部上交财政。
第十九条 当事人对行政处罚不服的，可按国务院《行政复议条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》的规定申请行政复议或提起行政诉讼。
第二十条 有关行政主管部门及其工作人员，不认真履行职责和利用职权刁难外来暂住人口、徇私舞弊的，由所在单位给予批评教育或行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十一条 本市同一县（市）、区内，由非边防地区到边防地区暂住的人员以及劳改、劳教人员保（院）外就医和因故请假回家人员的管理，参照本规定执行。
第二十二条 本规定由大连市公安局负责解释。
第二十三条 本规定自发布之日起施行。


（一九九八年九月十八日 大政发〔1998〕80号）


根据《辽宁省流动人口治安管理办法》的规定，市政府决定对《大连市外来暂住人口管理规定》（大政发〔1995〕31号）作如下修改：
一、第一条改为：“为加强外来暂住人口管理，保障外来暂住人口的合法权益，维护社会治安秩序，根据《辽宁省流动人口治安管理办法》及有关规定，制定本规定。”
二、第五条改为：“外省市人员来连或虽具有大连市常住户口，但由农村进城（镇）或人离开户籍所在地在各县（市）、旅顺口区、金州区之间流动，暂时居住在单位（不含医疗单位）、居（村）民家中和长期包住宾馆、旅店的各类人员，均应按本规定办理有关暂住户口手续。”
三、第七条第（一）项中的“拟住5日以上的中国公民”改为“拟住3日以上不满30日的中国公民”。
四、第七条第（二）项改为：“本规定第六条第（一）项所列人员拟住30日以上的和第六条第（二）项、第（三）项所列人员，应在到达暂住地后7日内，持本人身份证、计划生育查验证明，集体暂住的，由雇（聘）用或所在单位、个体工商户统一填写《大连市外来人口登记簿》；
散居在居民家中的，由户主持户口簿陪同，到当地公安机关办理暂住登记，申领《大连市居民暂住证》（简称《暂住证》）。”
五、增加一条作为第十四条：“公安机关应加强对无合法证件、无固定住所、无正当经济来源的外来暂住人口（以下简称三无人员）的管理。对无《暂住证》的，由大连市三无人员管理教育机构予以教育，并负责收容遣送。”
六、原第十四条第（七）项删去。
七、原第十四条至第二十二条相应改为第十五条至第二十三条。
八、本决定自发布之日起施行。《大连市外来暂住人口管理规定》根据本决定做相应修正，重新发布。



1995年4月13日